Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Белый бизнес», журнал «Homes Collection» №6(26) декабрь 2011-январь -2012 г.
13.01.2012

Вот уже много лет россияне активно покупают недвижи­мость в Европе, причем в последнее время все больше сделок совершается для получения дохода от сдачи собственности в аренду. И многие инвесторы обращают свои взоры на евро­пейские горнолыжные курорты.

Самим европейцам такой вид заработка далеко не в новинку, и многие из них давно ведут безбедную жизнь рантье. По словам Татьяны Ефимович, генерального директора компании Jet Estate, во Французских Альпах, например 80% инвесторов составляют французы, а остальные 20% – британцы, бельгийцы и голландцы. Российскими «денежными меш­ками» этот рынок пока слабо освоен, но все еще впереди. Горнолыжный сезон во Франции стартует в ноябре. Но высокогорные курорты на ледниках, такие как Тинь (ледник Гран-Моп), Ле Дез Альп (Мон-де-Лан) и Шамони (Мер-де-Гляс), открываются ранней осенью.

Круче только горы 

Очень часто наши соотечественники выбирают для вложения средств объекты в хорошо знако­мых местах. А что может быть ближе сердцу бо­гатого русского, чем Куршевель? «Самый доро­гой и фешенебельный горнолыжный курорт мира стоит первым в списке у россиян, желающих при­обрести недвижимость за рубежом, — подтверж­дает Юлия Легран, руководитель спецпроек­тов компании EliteCenter. — Около 65% запросов от россиян на покупку доходной недвижимости стоимостью более €1 млн. поступают на объек­ты в Куршевеле. Хорошо развитая инфраструкту­ра, высокое качество недвижимости и не снижа­ющаяся на протяжении многих лет популярность у "богатых и знаменитых" — вот три слагаемых ус­пеха таких инвестиций».

Как правило, такой недвижимостью управля­ет специальная компания, сдавая ее в аренду через сеть международных туроператоров, сайт, свои агентства и т. д., и выплачивает владельцу огово­ренный процент от прибыли.

По словам Юлии Легран, апартаменты и шале в Куршевеле стоят от €10 тыс. До  €37 тыс. за квад­ратный метр; цена шале может достигать €10 млн. евро. Аренда же стоит от €9 тыс. До €200 тыс. в не­делю. В низкий сезон (декабрь, март и апрель) це­на аренды на 20-30% ниже, чем в рождественские и новогодние каникулы (с конца декабря до нача­ла февраля).

«Если апартаменты класса люкс площадью 100 кв. м в Куршевеле купить за  €1,5 млн., то сдавать их можно в сезон от €10-15 тыс. в не­делю, т. е. доход за этот период составит до €150-200 тыс. и даже больше», — сообщает Тать­яна Ефимович. Получается, что в идеальном слу­чае, если объект будет востребован весь сезон, собственник получит около 10% от его стоимости. Эксплуатационные расходы на новое шале состав­ляют около 1-1,5% от стоимости в год.

Мерибель и другие 

Однако объекты на других курортах, хоть и менее престижных, чем Куршевель, могут принести еще большую прибыль, так как привлекают больше туристов. Тем более что, по мнению Ирины Дюпор, директора агентства недвижимости Immoconcept, в Куршевеле рынок перегрет.

Облегчает задачу инвесторам и то, что «це­на входного билета» на другие курорты ниже. Например, в Мерибеле средняя стоимость объекта составляет около €18 тыс./кв. м, в Валь д'Изере —  в среднем €15 тыс., в Шамони апартаменты стоят около €5-6 тыс./кв. м. А вот цены на шале и гос­тиницы сильно разнятся – от €2 тыс. до  €9 тыс. за квадрат в зависимости от благоустроеннос­ти и удаленности от трасс. Как рассказала Юлия Легран, в Шамони шале с 3-5 спальнями стоит €1-1,5 млн., а апартаменты 110 кв. м с 3 спаль­нями, гостиной, кухней и тремя террасами обой­дутся в €520 тыс.  В Межеве шале с 3-5 спальнями можно приобрести за €750-900 тыс., а апарта­менты площадью 50 кв. м с гостиной, кухней, тер­расой и помещением для хранения, в 10 минутах от подъемника — за €190 тыс. Татьяна Ефимович говорит, что средняя цена для объектов среднего и бизнес-класса на горнолыжных курортах Фран­цузских Альп составляет €350 тыс.

Аренда шале или апартаментов в Мерибе­ле и Межеве колеблется в диапазоне от €3 тыс. До  €50 тыс. за неделю, в Шамони от €3 тыс. до € 60 тыс., в Валь д'Изере от €2 тыс. До  €20 тыс. и выше, а в Валь Торанс от €3 тыс. До €15 тыс.  Самая эффективная площадь сдаваемой в арен­ду недвижимости — 40 кв. м, говорят инвестконсультанты.

Запретный плод сладок 

Горнолыжные курорты Швейцарии прочно зани­мают второе место по дороговизне после Франции. Зато они открывают возможность для иност­ранцев инвестировать в одну из самых устойчивы экономик мира. «Правительство Швейцарии пре­красно осознает, что свободный рост цен на не­движимость в стране, где проживают самые бога­тые люди планеты, очень опасен, и стремится все­ми силами сдерживать его, — рассказывает Юлия Легран. — Поэтому иностранные инвестиции во многих кантонах Швейцарии запрещены, в ос­тальных существуют квоты. Налоговая политика в стране выстроена так, чтобы создать ряд ограни­чений для иностранного капитала. Но эти запреты практически не распространяются на горнолыж­ные курорты страны».

На самом престижном курорте Швейцарии, в Санкт-Морице, стоимость квадратного мет­ра в среднем составляет €17 тыс. Зато доходность у таких инвестиционных программ около 15%. В Давосе, где проводится знаменитый Всемир­ный экономический форум, недвижимость стоит в среднем  €11 тыс./кв. м, в Церматте и Вербье —  около  €13 тыс., а в Вилларе — €9 тыс.

Юлия Легран напоминает, что в Швейцарии есть закон, запрещающий сдавать в аренду недви­жимость более 11 месяцев в году. Однако кругло­годичного лыжного сезона нет нигде, так что в на­шем случае это несущественно.

Болгарские высоты

Определенный интерес для инвесторов представ­ляют и курорты Болгарии. Они выгодно отлича­ются от своих европейских соседей низким уров­нем цен на недвижимость, не намного уступают по инфраструктуре, а арендные ставки там, как при­знал президент Болгарской туристической пала­ты Цветан Тончев, даже выше, чем на зимних авс­трийских курортах. Самый высокий уровень за­полняемости у Банско, ненамного отстают от него Боровец и Пампорово. В Пампорово и Боровце це­ны на недвижимость начинаются от €800 за кв. м, в Банско — от €1000.

Обычно лыжники ездят в Болгарию с середи­ны декабря до конца марта; в Банско, который славится самым длинным сезоном, — до середи­ны апреля, а если зима очень снежная и толщина снежного покрова позволяет, то и до мая. В самом городе температура не опускается ниже -2-3°С, а в горах бывает до -15°С, поэтому на курорте редко бывают проблемы со снегом. Но при недо­статке естественного снега помогают современ­ные снежные пушки.

«Как и во всей Болгарии, в горах очень мно­го недостроенных объектов. Также есть земель­ные участки с проектами под застройку, — говорит Татьяна Васильева, генеральный директор «Али­са Эстейт». — Я бы посоветовала регулярно про­сматривать сайт палаты судебных исполнителей www.sales.bcpea.org, на котором можно подыскать отличные варианты по существенно более низ­кой цене, чем они реально стоят. Третьи торги бу­дут уже на 30% ниже первоначальной стоимости, дальше — еще дешевле (если раньше не купят). Да­леко не всегда на этот сайт попадают плохие объ­екты, просто у фирмы может сложиться ситуа­ция, при которой прекрасный отель, комплекс или квартира будут выставлены на торги. На этом сай­те встречаются как недострой, так и готовые объ­екты, работающие отели».

Старый отель, двери свои открой

В горах можно купить не только доходные апар­таменты или шале, но и целые гостиницы. По ут­верждению Татьяны Ефимович, рынок Франции сейчас переживает значительный всплеск гости­ничных инвестиций. Во многом это происходит благодаря иностранным фондам и частным инвес­торам, в том числе из России. «Русские инвесто­ры, в сравнении с французскими и европейскими, конечно, менее многочисленны и выбирают отель по расположению, известности станции, престижу или шарму (если хотят именно семейный отель­чик)»,— свидетельствует эксперт.

Мнение эксперта

Ирина Дюпор, ди­ректор агентс­тва недвижимости Immoconcept

Самое главное при покупке апартамен­тов под аренду — это условия договора с управляющей ком­панией (в частности, условия распределе­ния расходов между владельцем и арен­датором) и уровень профессионализма этой компании. Она должна быть круп­ной, известной, иметь тесные связи с туро­ператорами, а также обслуживать не одно, а сеть заведений, что позволит выплачи­вать собственникам доход даже в случае неудачного сезона

Минимальные цены на этом рынке начинают­ся от  €1-3 млн. за небольшие семейные отели. На престижных и популярных курортах цена под­нимается до €10 млн. и выше. Высокая стоимость обусловлена, в первую очередь, доходностью оте­ля и ценами на номера, а также дороговизной не­движимости в данном месте. Есть специальная система оценки отелей, которая ведется отдельно для бизнеса и для «стен».

Виктор Новиков, управляющий директор My New Home Immobilien GmbH, подтверждает, что среди состоятельных россиян стало модно иметь отель в Альпах: «Я слышал недавно от коллег по туризму, что двое инвесторов с гордостью расска­зывали в кругу друзей о том, как приобрели отель в Тироле. Конечно, все покупатели хотят зарабо­тать на своих инвестициях. Но они зачастую дума­ют, что все знают про этот бизнес, поскольку мно­го раз останавливались в отелях. Реального опыта управления они не имеют, поэтому назначают управляющими своих доверенных лиц — пусть и спо­собных бизнесменов, но тоже не имеющих специ­альных навыков, — и ждут от них немедленных по­ложительных результатов».

Между тем, в отельном бизнесе считается, что для достижения стабильных положительных ре­зультатов в новой гостинице (а приход ново­го владельца и управляющего, по сути, — новый «старт») требуется три года. Если отель имеет постоянную клиентуру, задача нового менедже­ра облегчается, однако он не должен менять ту атмосферу, которая была создана прежним хо­зяином. Правда, Виктор Новиков отмечает, что многие инвесторы уже обращаются к нему за по­мощью и нанимают профессиональную управля­ющую компанию.

«Экономическая эффективность мини-отелей ниже, чем у обычных, так как на фоне меньшего числа номеров административные расходы на уп­равление остаются практически теми же, — обращает внимание Виктор Новиков. — Поэтому по­купателям с бюджетом в €1 млн. мы рекомендуем апарт-отели, где расходы на персонал и связанные с заработной платой налоги минимальны (ну­жен лишь администратор и горничная для уборки апартаментов)».

Несколько советов дает и Татьяна Васильева: «Выгоднее покупать отель, где уже есть утверж­денное муниципалитетом разрешение на построй­ку дополнительных номеров. Можно организо­вать SPA-зону, что намного повысит процент за­полняемости и период работы отеля. Для оценки состояния конструкций неплохо бы привлечь спе­циалиста. Следует также обратить внимание на наличие хорошей инфраструктуры и отеля, и ок­ружения. Так, работа хорошего ресторана, кото­рый будет открыт и для городской публики, при­несет дополнительную прибыль».

И, конечно, нужно активно заниматься раскрут­кой отеля. Особенно эффективно сотрудничество с системами on-line бронирования, в первую оче­редь с Booking.com—они способствуют привлече­нию как «целенаправленных», так и случайных ту­ристов, путешествующих на автомобиле.

Распределение доходов между владельцем оте­ля и управляющей компанией может быть очень разным. Для собственников итальянских отелей в Доломитовых Альпах, как рассказала Татья­на Васильева, предлагается следующая схема: уп­равляющая компания обычно арендует отель на 3-5 лет с возможностью дальнейшего продления договора, несет расходы по функционированию отеля и выплачивает владельцу здания в среднем около 20% от годового дохода.

Инвестору на заметку

Наши эксперты поделились и общими сообра­жениями, которыми нужно руководствоваться при выборе доходного объекта в горах. «К выбо­ру недвижимости на горнолыжном курорте сле­дует подходить взвешенно, так как не все объекты этого рынка могут приносить стабильный доход. Следует оценить риски, прежде всего связанные с сезонностью, которые при этом способе инвес­тирования довольно высоки», — обращает внима­ние Евгения Корельская, генеральный директор компании Euroappart.

Инвестору не нужно забывать, что в послед­ние годы на туристический рынок Европы су­щественно влияют глобальное потепление и по­годные катаклизмы. «Французы любят Пире­неи, Южные Альпы, даже Юрские горы, но они все низкие и иногда можно остаться без снега»,— предупреждает Ирина Дюпор. «Лучше обращать внимание на объекты, которые расположены не ниже отметки 1800 м», — рекомендует Евгения Корельская.

Мнение эксперта

Татьяна Васильева, генеральный дирек­тор компании «Али­са Эстейт»

Так называемая «га­рантия снега» сущес­твует, в основном, на ледниках и высоко­горных курортах на отметке 2000-4000 м, но далеко не всем по­лезно проживание на такой высоте, осо­бенно это касается детей и пожилых лю­дей. В Болгарии гор­нолыжные курорты располагаются на вы­соте до 1650 м над уровнем моря и рас­положены на терри­тории природных за­поведников, среди хвойных лесов, что подходит не только для катания, но и для отдыха в горах. А зо­ны катания Тодорка (курорт Банско) и Маркуджик (Боровец) имеют устойчи­вый снежный покров с середины декабря до конца апреля.

Местоположение курорта тоже имеет значение. «Основная стратегия в приобретении горнолыж­ной недвижимости во Французских Альпах заклю­чается в том, чтобы выбирать либо высокие стан­ции, от 1650 м и выше, как например, Тинь или Валь Торанс, либо симпатичное место внизу, с хо­рошей канатной связью с верхними станциями, - советует Ирина Дюпор, - А лучше всего — узнать, где будут строить «канатки» в ближайшем буду­щем, и купить там недвижимость до их запуска. На этом можно хорошо заработать».

Главную роль в ценообразовании играет бли­зость к подъемникам. Так, если шале с 3-5 спаль­нями в Шамони стоит в среднем €1-1,5 млн., то в непосредственной близости от подъемника оно продается за €2-3 млн. Удаленность объек­та от склона (10 минут езды на машине) снижает его стоимость на 20%. «Самые же ликвидные ша­ле для сдачи в аренду в горячий сезон расположе­ны практически прямо на трассах. Доходность от их сдачи может составить до 6% годовых. Но если они нуждаются в ремонте или модернизации, до­ходность будет ниже», — отмечает Юлия Легран. Кстати, шале со свежим ремонтом или новые це­нятся в Альпах, ведь многие здания эксплуати­руются уже 40 лет. Арендаторы оценивают и ка­чество строительства, и отделочные материалы (предпочтение отдается дереву и местному кам­ню), и дополнительные услуги (приветствуют­ся бассейн, паровая баня, SPA), и качество обслу­живания.

Евгения Корельская считает, что хорошая, вы­годно расположенная недвижимость на горнолыжном курорте может принести от 3 до 7% го­довых чистой прибыли. «Не забывайте следить за ростом цен на том или ином курорте, это может в дальнейшем сказаться на стоимости при прода­же», — добавляет она.

Юлия Легран рекомендует «инвестировать в проекты с гарантированной доходностью при подробном изучении всех документов и дополни­тельных расходов, таких как налоги и эксплуата­ционные расходы».

При покупке на вторичном рынке Виктор Но­виков советует ненавязчиво выяснить причи­ну, по которой владелец продает свою собствен­ность: «Иногда состарившиеся хозяева продают отель, потому что дети не хотят продолжать их дело. В этом году у нас два таких случая: в одном дочь вышла замуж и переехала в другой город, в другом — выбрала профессию банкира. В этом нет ничего плохого. Но обычно отели продают не от хорошей жизни—и тогда в них нужно поч­ти все менять».

Соблюдайте правила

Ну и, конечно, в каждой стране существует свое законодательство, налагающее на инвестора те или иные ограничения и обременения. Напри­мер, в Швейцарии у нерезидентов могут возник­нуть сложности при вторичной продаже. В разных кантонах действуют разные законы на этот счет, и в некоторых период владения объектом без пра­ва продажи достигает 10 лет.

А кое-где ограничения можно и обойти. «Ши­роко распространился миф о том, что россиянам в Австрии необходимо разрешение для покуп­ки недвижимости, — рассказывает Виктор Нови­ков. — Да, об этом говорят законы федеральных земель этой страны, но наши австрийские адвока­ты, пользуясь совокупностью норм международ­ного права, оформляют недвижимость всем на­шим клиентам в собственность без разрешений - и совершенно легально!»

А вот, например, в Италии и Болгарии для вла­дения отелем необходимо учредить компанию. «В Болгарии открытие фирмы стоит копейки (можно уложиться в €300), уставный капитал — всего 2 лева, то есть €1, ставка НДС 20%, а для компаний, занимающихся туристическим биз­несом — и вовсе 7%. Налог на прибыль составля­ет здесь 10%, а это, согласитесь, также аргумент в пользу работы в этой стране», — считает Татья­на Васильева.

Эксперт напоминает и о национальных дело­вых традициях в той же Болгарии: «Обязатель­но следует учитывать при ведении бизнеса осо­бенности болгарского менталитета! Это важно. Например, местные не воспримут вас как бизнес-партнера, если вы не установите с ними личный контакт. Обязательно надо выказывать своим партнерам уважение, приезжая к ним, встречаясь в ресторане или просто за чашечкой кофе. Прак­тически все дела в этой стране решаются при лич­ной встрече».

Инвестируйте с leaseback

На некоторых французских горнолыжных курортах недвижимость на первич­ном рынке продается по схеме leaseback. Эта схема возврат­ного, или обратного, лизинга, приду­мана во Франции в 1976 г. Суть тако­ва: инвестор покупает недвижимость и тут же сдает ее в аренду управляю­щей компании, получая фиксирован­ный доход. Зачастую объект можно купить в ипотеку на 5-25 лет, запла­тив первоначальный взнос в разме­ре, к примеру, 10% от его стоимос­ти. Доход от аренды обычно покры­вает все расходы, связанные с опла­той ипотеки и текущего обслужива­ния самого объекта. Получение про­центов от аренды (примерно 4-6%) гарантируется в течение длительно­го срока: 10-15 лет. Владелец недви­жимости может пользоваться ею от 3 до 12 недель в году (срок указы­вается в договоре). Разумеется, чем меньше этот срок, тем выше процент дохода.

«Схема возвратного лизинга прекрас­но зарекомендовала себя и работа­ет во Франции, помогая иностранцам вкладывать в экономику страны свои капиталы», — отмечает Юлия Легран. Большой плюс еще и в том, что НДС от покупки (19,6%) возвращается по­купателю! Но есть и минусы. Так, полу­чить быструю прибыль в этом случае невозможно: недвижимость нельзя продать до выплаты ипотеки. Похожая схема существует и в дру­гих странах — там она называется га­рантированной рентой и действует обычно 3-5 лет. При этом НДС поку­пателю не возвращается.

Прошла зима, настало лето

Высокий сезон в Альпах ко­роток: он начинается с кон­ца декабря вместе с рож­дественскими европейски­ми каникулами и продолжается до се­редины января. В среднем на евро­пейских курортах зимний сезон длит­ся с конца октября по март. Владельцы горнолыжных курортов пытаются создать условия и для лет­него отдыха. Они строят SPA-цент ры, прокладывают пешеходные и веломаршруты, организуют параглайдинг, скалолазание, джип-сафари и т. д. Какие-то курорты делают став­ку на лечение термальными водами, как Бридле Бен, а в Тине, например, устраивают фестивали горных вело­сипедов и подледного ныряния. Это оказывается полезным и на случай отсутствия снега на склонах, а, кроме того, позволяет привлечь тех турис­тов, кто не катается на горных лыжах, предпочитая другие занятия.

«В отличие от австрийских горнолыж­ных курортов, которые в среднем работают 100-120 дней в году, мно­гие итальянские действуют и в зим­ний, и в летний сезон, 8 месяцев в го­ду», — говорит Татьяна Васильева. Однако стремление курорта органи­зовать альтернативный отдых—еще не гарантия заполняемости аренд­ных апартаментов. Одни курорты, как в австро-германском Зугшпице, востребованы даже летом, а дру­гие только начинают «раскручивать» свои дополнительные направле­ния. По факту, в Италии, Болгарии, во Франции апартаменты на горнолыж­ных курортах сдаются летом лишь в единичных случаях, а вот в Австрии и Баварии SPA-отдых на них очень по­пулярен. При определении длитель­ности сезона на том или ином курор­те неоценимую помощь инвесто­ру могут оказать профессиональные консультанты в сфере туризма.

Автор: Инна КАЗАНОВА

homes-collection.ru 

 


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи