Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Считаем вместе с экспертом. Жилая недвижимость. США», журнал «Homes Collection» №31 октябрь-ноябрь 2012 г.
07.02.2013

Большинство наших соотечественников предпочитают Флориду всем прочим регионам США. Прекрасный климат, стабильное состояние

экономики, оживленная жизнь Майами и окрестностей привлекают все больше наших сограждан. Здесь не только приятно отдыхать, но и удобно жить, заниматься спортом, вести бизнес, учить детей. Нельзя забывать и о том, что в штате действуют программы для инвесторов, позволяющие выгодно вложить капитал и получить право проживания в США.

Предварительная подготовка

  1. Заключение контракта с риэлтором
По закону покупку можно совершить и без риэлтора, но контракт с ним защитит ваши права и предоставит вам поддержку профессионалов, знающих рынок и тонкости законодательства.
  2. Выбор юриста (адвоката) для оформления сделки
Адвокат оформляет все документы по операции купли-продажи недвижимости. Он является гарантом чистоты сделки и распределяет все денежные средства от продажи через escrow-счет.
  3. Регистрация компании во Флориде
По закону приобрести недвижимость можно и на физическое лицо. Но нерезидентам США мы рекомендуем зарегистрировать фирму и оформить покупку на нее: это позволит минимизировать налоги при продаже недвижимости в будущем.
  4. Открытие счета в американском банке
Непосредственно при оформлении сделки открывать счет необязательно—средства можно перечислять напрямую к адвокату на escrow-счет. Но в дальнейшем счет в местном банке понадобится для оплаты коммунальных услуг, получения платы от арендаторов и т. д. Также счет нужен для расчетов по ипотеке. При открытии счета необходимо личное присутствие в банке и паспорт. Открытие счета занимает 15–20 минут.

До покупки

  5. Письменное предложение продавцу о покупке
После того, как вы посмотрели с риэлтором объекты и выбрали нужный, риэлтор помогает вам сделать продавцу предложение о покупке. Для этого на основе статистики продаж аналогичных объектов за 6–12 мес. определяется рыночная стоимость объекта. Эта цена и указывается в письменном предложении, а на escrow-счет к адвокату вносится первый депозит. 1–2% от предлагаемой цены
  6. Переговоры с продавцом
Продавец может оспорить предложение покупателя и сделать встречное предложение по цене. Процесс продолжается до достижения соглашения. Параллельно обговариваются другие условия контракта: сроки (дата закрытия сделки), финансирование, состояние квартиры и т. д. Переговоры идут через риэлтора.
  7. Подписание контракта
Окончательный контракт на покупку подписывается обеими сторонами после полного согласования основных параметров сделки (цена, сроки, депозит). Покупатель перечисляет второй депозит. 5–10% от согласованной на переговорах цены
  8. Проверка объекта
Покупатель в течение 2–7 дней инспектирует состояние объекта—самостоятельно или с помощью профессионального инспектора. Если нет замечаний о состоянии недвижимости, то сделка остается в силе.
Адвокаты определяют чистоту титула недвижимости (1–2 недели) и проверяют, нет ли обременений и задолженностей. Все обременения должны быть устранены продавцом до или в момент передачи покупателю прав собственности.
Если дом многоквартирный, покупателю необходимо получить одобрение на заселение у ассоциации жильцов здания. $150–500 в зависимости от размера недвижимости затраты на инспекцию

Покупка

  9. Закрытие сделки и оформление документов
В заранее назначенный день в офисе адвоката происходит передача прав собственности и окончательные взаиморасчеты покупателя с продавцом и всеми третьими лицами, участвующими в сделке. Перед подписанием бумаг покупатель переводит на escrow-счет остаток суммы.

После покупки

  10. В ежемесячные платежи (maintenance) жилых комплексов включаются: страховка здания, вывоз мусора, кабельное телевидение, интернет, охрана, валет-паркинг, уборка здания и территории, ландшафтные работы и благоустройство, содержание всех объектов инфраструктуры комплекса. Для прибрежных комплексов—также пляжный клуб, иногда собственная гавань с причалами. $200–5000 в зависимости от уровня комплекса, набора инфраструктуры и размера апартаментов
  11. Ежегодный налог на недвижимость (уплачивается в ноябре). 2% от оценочной стоимости жилья

Ипотека

Банки США выдают ипотечные кредиты на срок до 30 лет по фиксированной ставке. Оформление кредита занимает от 20 до 60 дней. Первоначальный взнос 30–50%.

Недвижимость, приобретаемая с привлечением ипотеки, может быть оформлена на физическое лицо или юридическое лицо, зарегистрированное в США.

Escrow Account

У адвокатской компании есть специальный счет (escrow account), который используется исключительно для транзакций по сделкам. На этом счете находятся только клиентские деньги, и адвокат не имеет права распоряжаться средствами escrow-счета без уведомления и разрешения клиента.
Все нарушения при работе с escrow-счетом строго караются законом, вплоть до отзыва адвокатской лицензии и уголовного преследования.

Состояние рынка

Эксперты считают, что цены на рынке американской недвижимости достигли критического минимума. Принимаемые правительством США экономические меры уже в недалеком будущем приведут к постепенному росту цен до докризисного уровня. Рынок недвижимости штата Флориды сейчас не испытывает особых проблем. Постоянный демографический рост, ограниченность территории и инвестиционная привлекательность делают этот регион в особенности перспективным. Следовательно, рынок ждет более интенсивный рост цен по сравнению с другими штатами, и момент «ценового затишья» долго не продлится.

Юридические расходы

В штате Флорида комиссионное вознаграждение риэлтору платит продавец недвижимости. Покупатель, в свою очередь, оплачивает услуги адвоката. При покупке без привлечения финансирования банка на каждые $100 тыс. от стоимости объекта приходится $500-600 расходов на обеспечение «чистоты титула» — то есть на оплату юридических услуг. При закрытии сделки адвокат составляет специальный акт, где учтены все расходы покупателя и продавца, связанные с куплей-продажей. Таким образом, каждая из сторон несет свою часть дополнительных расходов.

Эксперт: Елена Грэйди

Homes Collection

 


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи