Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Франция: отвечают эксперты», журнал «Homes Collection» №32 декабрь-января 2012-2013 гг.
15.02.2013

 

В течение года было много новостей, связанных с изменениями налогового законодательства Франция. В частности, речь шла о налоге на «вторую» недвижимость. Хотелось бы прояснить картину: какие ставки налогов действуют сейчас и планируются ли еще какие-то изменения в ближайшем будущем?

Елена Рубан Бернард

Последние президентские выборы во Франции повлекли за собой различные предположения об изменениях в налоговом законодательстве Франции, особенно налога на имущество. Ориентируясь на официальную информацию, можно сказать, что правительство уже дало четкое представление о планах налогообложения в 2013 г. Положительными изменениями можно назвать послабления в налоге на перепродажу недвижимости, что было сделано для того, чтобы активизировать рынок, а негативными — изменения в способе исчисления налога на богатство.

Что касается налога на прибыль, полученную от перепродажи в 2013 г. недвижимости, не являющейся основным местом жительства, то налогооблагаемая база будет снижена на 20%. Оставлена возможность поэтапного снижения налогооблагаемой базы по этому налогу в зависимости от срока владения объектом, а после 30 лет этот налог вообще не взимается.

Льгота по налогу с перепродажи земельных участков без построек после 30 лет владения теперь отменена, что также хорошо для рынка: собственникам теперь нет смысла тянуть время, чтобы избежать налога.

С другой стороны, план по налогу на богатство (tax de la fortune) на 2013 г. понизил планку налогооблагаемой базы с €1,3 млн до €800 тыс., но только в том случае, если общая сумма имущества все же превышает €1,3 млн. Т. е. порог, когда налог вступает в силу, остается прежним. Например, ваше имущество стоит €2 млн, тогда налог на богатство предстоит платить с суммы €1,2 млн. А если имущество стоит €1 млн, налог не начисляется, так как общая база не превышает €1,3 млн.Как устроен рынок краткосрочной аренды во Франции? Реально ли купить квартиру в Париже и сдавать ее туристам самостоятельно или через агентство? Можно ли делать это, не регистрируя компанию, а просто от имени собственника-иностранца?

Елена Ришар

В Париже очень развит этот рынок, но если вы живете в России, следует заключить договор с местным агентством. Некоторые из них специализируются на обычной аренде сроком от месяца до года. Другие занимаются краткосрочной арендой, от дня до недели. Это выгоднее. Например, студио 28 кв. м около Елисейских полей сдается за €1 тыс. в неделю или за €1,9 тыс. в месяц. Но не надо забывать, что при сдаче квартиры надо будет платить налог на прибыль.

Оксана Фурсова

Договор краткосрочной аренды во Франции заключается намного проще, чем обычный: например, арендатору не надо предоставлять документ, подтверждающий доход. Естественно, краткосрочная аренда обходится дороже, но не нужно забывать, что в сумму арендной платы будут входить как коммунальные платежи, так и пользование постельным бельем, посудой и т. д.

Жан-Франсуа Дитерих

Рынок краткосрочной или сезонной аренды считается прибыльным и приносит регулярные доходы, особенно на Лазурном Берегу и в Иль-де-Франс. Выделяют три сезона (низкий, средний и высокий), и по доходу эти 20–25 недель более или менее сопоставимы с годовой арендой.

Елена Рубан Бернард

Сдавать квартиру самостоятельно, если вы не проживаете рядом, без официального представителя невозможно. Кто-то должен заселить клиентов, подписать список имущества и договор аренды, принять залог. И точно так же при отъезде клиентов кто-то должен проверить состояние помещения, принять ключи и вернуть залог.

Через агентство-представителя можно сдавать жилье от имени собственника, не регистрируя для этого компанию. Агентство несет ответственность за порчу имущества и будет обязано возместить ее из стоимости залога или по страховке, которая во Франции обязательна для всех лицензированных агентств. В интересах клиента проверить полис и поинтересоваться суммой страховки. Тогда вы сможете быть уверены, что ваша собственность в надежных руках.

По французским законам власти имеют право преимущественного выкупа объекта. Как заранее узнать, интересует ли выбранная недвижимость государство? Как подстраховаться от того, что дом «уведут»?

Татьяна Ефимович

Чаще всего государство может выкупить недвижимость в районах, где есть резкая нехватка социального жилья. Но для этого цена объекта должна быть значительно ниже рыночной, что редко бывает в случаях покупки недвижимости иностранцами. В любом случае, нотариус сразу после заключения предварительного договора продажи сделает запрос в мэрию, которая должна дать ответ в краткий срок.

Жан-Франсуа Дитерих

С 1982 г. коммуны имеют «право городского упреждения», но делают это не все. Области, в которых применяется преимущественное право, определяются коммунами в рамках их плана землепользования и местных планов градостроительства. В этих случаях объекты выкупаются коммунами по рыночной цене.

Елена Рубан Бернард

Если объект находится в зоне права преимущественного выкупа, то продавец обязан официальным письмом уведомить мэрию о желании его продать. У мэрии есть два месяца на ответ. Иногда этот запрос подают еще до начала сделки, сокращая таким образом риски неприятных сюрпризов после подписания предварительного договора. Если мэрия заинтересована, владелец обязан продать недвижимость городу даже ниже желаемой стоимости, если подобная цена будет удостоверена судебным органом (это делается в случае разногласий собственника и мэрии по стоимости объекта).Обычные квартиры и виллы редко имеют шанс заинтересовать мэрию, поэтому вероятность отмены сделки из-за отсутствия ответа мэрии невелика. Нотариус в любом случае сделает этот запрос после подписания предварительного договора, который действует в течении 3 месяцев. Если в течении 2 месяцев (по закону) мэрия воспользуется своим правом выкупа, залог покупателю будет возвращен и сделка аннулируется.

Когда говорят о французской недвижимости, в первую очередь имеют в виду Лазурный Берег, Париж и, может быть, Прованс. А какие регионы Франции недооценены иностранными покупателями?

Татьяна Ефимович

Недооцененными остаются многие известные и красивые регионы Франции — например, регион Рон-Альп, места на границе Швейцарии и французских Альп, включая берег Женевского озера и город Анси. Здесь высокое качество жизни, потрясающие пейзажи, отличная инфраструктура, возможность заниматься горным спортом и путешествовать по Европе. И это только одно из многих приятных мест во Франции.

Елена Ришар

У Франции очень протяженная морская граница и более 200 курортов. Бретань — для любителей тишины и красивых пейзажей и талассотерапии: мягкий климат, тепло, но не так жарко, как на Средиземном море, вода холодная для купания, но не всем это важно.

Очень приятно в Аквитании, с ее бесконечными пляжами и белым мелким песком. Самые известные курорты здесь — Аркашон и Биарриц. Хорошо также в Сан-Жан-де-Люз, он более демократичный, чем Биарриц. Вода в Аквитании теплая, а климат мягкий.

Для тех, кто любит жару, прекрасно подойдет Корсика. Там очень качественные пляжи, как большие, так и маленькие бухточки.

Оксана Фурсова

Действительно, во Франции существует еще множество замечательных мест, еще не до конца открытых нашими согражданами, — например, Восточные и Южные Пиренеи, Лангедок, а также регион Иль-де-Франс, который включает в себя не только Париж. Эти места славятся мягким климатом, но главное, что отличает их от переполненного туристами Лазурного Берега — там есть возможность по-настоящему пожить жизнью французов, почувствовать ее ритм. И цены на недвижимость здесь гораздо ниже.

Елена Рубан Бернард

«Берег розового гранита» — часть побережья северной Бретани между Перрос-Гиреком и Треберденом. Пейзажи там необыкновенные. Это место очень популярно среди английских туристов, а вот русских практически нет. В Бретани даже летом в разгар сезона можно найти пустынные пляжи. Конечно, погода прохладнее, но для тех, кто не переносит жару, температура идеальная: +25–30 градусов. Это тихое спокойное место для людей, ищущих отдых от суеты и шума, с удивительными приливами и отливами, самыми красивыми закатами, необыкновенно качественной морской кухней, которую вы с трудом найдете еще где-то во Франции по приемлемым ценам.

Говорят, во Франции недвижимость наследуют все потомки владельца в равных долях, и для сделки нужно согласие от них всех. Так ли это сейчас? Можно ли как-то обойти это правило, например, если с кем-то из совладельцев невозможно связаться?

Жан-Франсуа Дитерих

Во Франции наследниками являются родственники по прямой линии. И для продажи недвижимого имущества наследники должны достичь общего согласия. Это неизбежно и актуально. Если один из владельцев недосягаем, сделка не состоится.

Татьяна Ефимович

Наследование осуществляется в соответствии с завещанием или в равных долях в случае его отсутствия. Также по французским законам нельзя полностью лишить наследст­ва законных детей — им должна отойти обязательная часть имущества. Согласие нужно от всех имеющих права на имущество, т. е. при жизни владельца — от него и его супруга/супруги, и при наследовании — от всех имеющих долю в имуществе. Иногда сложное наследование действительно становится источником разногласий и проблем при покупке, но такие моменты хороший риэлтор выяснит сразу, и сюрпризов не будет.

Елена Рубан Бернард

Если собственность наследуется в долях и один из собственников хочет продать недвижимость, он должен обсудить будущую покупку с остальными и получить их разрешение, даже если он является обладателем самой крупной доли. Все собственники должны нотариально подписать согласие на сделку. Если кто-то из них не согласен либо недоступен для связи, остальным владельцам придется оставить мысли о продаже или идти в суд. Тяжба может длиться 2–3 года. Поэтому такую недвижимость просто не выставят на рынок.

Какие проверки проходит объект перед покупкой? По каким причинам сделка может сорваться?

Оксана Фурсова

Могут возникнуть проблемы, связанные с незаконной перепланировкой (особенно в исторических зданиях), присоединением общих помещений или земельных участков, наличием ранее неизвестных собственников жилья, арендаторов, юридическими обременениями, формой собст­венности. Именно по этой причине перед покупкой объект проходит ряд проверок на целостность планировки и на установление возможных собственников.

Приобретая исторический объект, например, апартаменты в парижском здании «с историей», следует обратить внимание не только на возможные ограничения, касающиеся перепланировки, отделки и установки оборудования, но и на техническое состояние недвижимости. Для этого в большинстве случаев необходимо обращаться к специалисту.

Жюль Карис

Покупателю недвижимости во Франции обязаны предоставить следующую информацию: размер жилой площади (если речь идет о квартире, а не о доме), результаты обследования на наличие в здании термитов и асбеста, а также следов свинца в краске. Кроме того, продавец должен предъявить сертификат о состоянии электрики и газового оборудования. И наконец, данные о рисках возможных природных или технических катастроф в данной местности. Все нужные справки и сертификаты выдаются профессионалами, которые отвечают за точность информации.

В более широком смысле, продавец обязан раскрывать любой факт или ситуацию, которые могут повлиять на решение о покупке, но не станут очевидными для покупателя, пока он фактически не начнет использовать приобретенную собственность. Если покупатель докажет, что продавец намеренно скрыл от него существенную информацию о качестве недвижимости, сделку можно аннулировать. Но такие ситуации, к счастью, очень редки.

Теоретически к аннулированию сделки могут также привести проблемы с правом собственности, залоговые и другие обременения, но на практике система регистрации прав и многочисленные обязательные проверки надежно защищают покупателя. Между предложением о покупке и закрытием сделки проходит не менее 10 недель, и это гарантирует тщательность проверок и безопасность сделки.

Если же такой почти невероятный случай все-таки произойдет, издержки покроет страховка нотариуса.

Французские риэлторы обычно предлагают потенциальным покупателям заключить эксклюзивный договор на поиск объекта, который означает, что клиент не имеет права запрашивать объекты у других риэлторов. Россияне к такому не привыкли и могут счесть подобную практику ограничивающей их свободу выбора. В чем преимущества эксклюзивного договора именно для покупателя?

Жюль Карис

Основная причина, по которой имеет смысл работать лишь с одним агентом при покупке, та же, что и причина работать на эксклюзивных условиях при продаже недвижимости: агент вкладывает в работу с клиентом гораздо больше сил и энергии и чувствует гораздо большую ответственность перед ним. Клиент получит гораздо больше внимания.

Однако следует отметить, что эти преимущества покупатель обретает только если выбранный агент очень хорошо знает интересующий клиента сегмент рынка, располагает сетью профессиональных связей, которая обычно нарабатывается многолетним трудом, обладает надежной репутацией, а также имеет эффективно работающий офис.

Елена Рубан Бернард

Многие французские агентства действительно пытаются защитить свои интересы, склоняя клиента подписать эксклюзивный договор (он называется мандат) на поиск интересующего объекта. Преимущества для самого агентства очевидны: они не потратят время на поиски впустую, если клиент в итоге купит объект с другим агентством. Но для самого покупателя преимуществ никаких, это только ограничивает круг его поиска. Разве что клиент сам предпочитает сэкономить время, работая с одним представителем его интересов, который найдет на рынке то, что ему требуется—тогда есть смысл подписать данный документ.

Многие агентства могут уверять покупателей, что это дает им возможность расширить выбор и посмотреть некоторые эксклюзивные объекты. Но на самом деле, каждое агентство и так покажет клиенту все, что у него есть в наличии. Я считаю, что агентства должны конкурировать на уровне профессионализма и установления доверительных отношений с клиентом, а не на бумаге. Наше агентство никогда не требует подписания мандата.

Жюль Карис, управляющий директор La Galerie de I`mmobilier

Елена Рубан Бернард, совладелец компании Mir Riviera Properties

Елена Ришар, представитель компании Richard Immobilier

Оксана Фурсова, директор департамента зарубежной недвижимости Cliff Poperty

Татьяна Ефимович, генеральный директор компании Faubourg International

Жан-Франсуа Дитерих, генеральный директор «Агентства Littoral»

Homes Collection

 


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи