Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
«Испания 2013-2014. Отвечают эксперты», журнал «Homes Collection» №38 декабрь-январь 2013-2014 гг.
23.06.2014
Эксперты 

Елена Крылова, руководитель направления «Недвижимость в Испании и Португалии» компании «Страна Плюс» 

Ольга Голенко, официальный представитель в России каталонской компании DGF&IP 

Анна Глинская, директор по продажам в России компании One House Group 

Михаил Гончаренко, адвокат компании Barcelona Tax&Law 

Игорь Виткунас, эксперт по зарубежной недвижимости компании «МИЭЛЬ на Петровке» 

Дмитрий Дик, ведущий специалист отдела продаж компании «Ла Манга»
 

События

Какие важные события, связанные с рынком недвижимости, произошли в Испании в 2013 г.? 

Михаил Гончаренко 

2013 г. начался с закона о развитии рынка арендного жилья. Он упростил многие требования и формальности и обеспечил защиту прав собственников, что стимулирует как аренду уже приобретенного жилья, так и новые инвестиции. Однако самое значительное событие—это, конечно, «Закон о поддержке предпринимателей и их выхода на международный рынок», регулирующий, среди прочих вопросов, визы и ВНЖ для зарубежных инвесторов. 

Также стоит отметить международные выставки Barcelona Meeting Point и Salon Inmobiliario de Madrid, в которых Банк Sabadell и так называемый «Плохой Банк» SAREB приняли очень активную роль—выступили с агрессивной ценовой политикой. 

Ольга Голенко 

Я бы отметила в первую очередь повышение налоговых ставок при операциях с недвижимостью. С 1 января 2013 г. увеличен НДС (IVA) при приобретении нового жилья, а с 1 августа в Каталонии и Валенсии произошло увеличение с 8 до 10% также и передаточного налога при сделках со вторичной недвижимостью (ITP). В Андалусии ITP варьируется от 8 до 10% в зависимости от суммы сделки. 

ВНЖ за €500 тыс. 

Стимулирует ли спрос на недвижимость принятое решение о выдаче ВНЖ за покупку недвижимости на €500 тыс.? Будет ли вообще оно иметь экономический смысл?
 

Анна Глинская 

Несомненно, это повысит спрос, наши клиенты очень заинтересованы в получении вида на жительство. 

Думаю, что в любом случае это отразится положительно на экономике Испании. Купив недвижимость, люди делают проект внутреннего дизайна, ремонт, покупают мебель, определяют детей на учебу в платные школы и т. д. Все это влияет на экономику. Кстати, Барселона в 2013 г. находится на первом месте в рейтинге испанских городов по потреблению услуг класса люкс. 

Елена Крылова
 

Новый закон призван не стимулировать спрос на залежалую курортную недвижимость, а упростить получение карточки резидента состоятельным инвесторам, которые готовы участвовать своими капиталами в развитии экономики страны. При этом покупателя с меньшим бюджетом новый закон никак не ущемляет в правах запрашивать и получать ВНЖ в Испании по прежнему алгоритму. 

Ольга Голенко 

С моей точки зрения, определенный стимул появится. Сейчас виден большой интерес к элитной и коммерческой недвижимости Испании со стороны Китая, Сингапура, арабских стран. Большинство наших соотечественников все-таки рассматривают испанские объекты как курортное жилье, и спрос с их стороны активизировался с новой силой не из-за принятия данного закона, а в связи с очень выгодной ситуацией на рынке. Что касается обеспеченных россиян, не думаю, что это будет определяющим, но это интересная для них возможность, и ряд последних намечающихся сделок тому подтверждение. 

Игорь Виткунас 

Это решение слабо стимулирует россиян. У тех, кто мог позволить себе купить недвижимость стоимостью свыше €500 тыс., и так не было проблем с получением ВНЖ стандартным путем, да и те, у кого была более низкая сумма покупки, получали ВНЖ, если он действительно был нужен. 

Застройщики повышают спрос другим путем: они стали предлагать готовые комплекты объектов недвижимости с контрактами на аренду этих объектов у покупателей. Прибыльность по ним невелика—5–6% в год, поэтому россиян это слабо привлекает, но у китайцев эти предложения пользуются хорошим спросом. 

Михаил Гончаренко
 

Данное решение, несомненно, вызвало интерес со стороны иностранных покупателей, особенно когда они поняли все преимущества нового ВНЖ перед уже известными возможностями—мультивизой и ВНЖ без права на работу: новый вид резиденции не требует минимального срока нахождения в Испании. В итоге это означает, что иностранный гражданин имеет все права резидента, но может не быть при этом налоговым резидентом Испании. 

Закон имеет много юридических пробелов, о которых идут активные споры. Однако несмотря на то, что редакция закона не совсем точна и прозрачна, все эксперты сходятся на одном: власти заинтересованы в зарубежных инвестициях и будут делать все возможное для смягчения формальностей для выдачи виз или ВНЖ инвесторам. 

Высокая планка 

Может ли эта мера поднять ценник тех объектов, которые приближаются к сумме €500 тыс.?
 

Ольга Голенко 

Возможно, будут единичные случаи доведения до «нужной суммы» в документах; обозначать сумму сделки—это право покупателя и продавца, но придется заплатить побольше налогов. По нашему опыту, пока все проще—покупатель с высоким бюджетом в Барселоне, на Коста Брава, Коста дель Маресме сейчас рассматривает более дорогие объекты, чем планировал до этого, с целью торга поближе к «заданной планке». Нужно напомнить, что €500 тыс. —это сумма без привлечения ипотечного кредита. 

Анна Глинская 

С моей точки зрения—нет, стоимость объекта понятна и так просто завысить ее нельзя, клиент знает, что он хочет и за сколько. Наши клиенты, которые покупают на сумму менее €500 тыс., предпочитают докупить что-то еще до этой суммы (обычно коммерческие помещения или квартиры под аренду). 
С ипотекой или без? 

Статистика утверждает, что все меньше сделок заключается с привлечением ипотеки. В чем причина—слишком трудно получить кредит или покупатели просто не нуждаются в финансировании?
 

Елена Крылова
 

Если взглянуть на структуру продаж в Испании, то большое количество сделок совершается с банковской недвижимостью. Только банк Sabadell за первое полугодие 2013 г. продал объектов на 56% больше, чем за аналогичный период прошлого. При этом, действительно, 70% сделок были проведены без привлечения ипотеки. 

Ипотечное кредитование вполне доступно, но частенько стоимость приобретаемых объектов бывает такова, что покупателям выгоднее выплатить всю сумму сразу, чем привлекать заемные средства. 

Что касается российских покупателей, то они вполне активно используют возможность получения ипотеки в Испании, для этого нужно только доказать свою платежеспособность, предоставив требуемый банком пакет документов. 

Анна Глинская 

Для получения ипотеки нужно предоставить определенный пакет документов, переведенный и заверенный. Его рассматривают и могут отказать—банки сейчас не так легко дают финансирование. 

Но мало клиентов просят ипотечные кредиты—думаю, потому что это сложно, непонятно, да и собственные средства есть в наличии. Правда, мы работаем в высокобюджетном секторе—от €500 тыс. 

Игорь Виткунас
 

Кредит в испанском банке для россиян получить не сложнее, чем в российском, но условия кредитования ухудшились. Покупатель жилой недвижимости может рассчитывать на финансирование в размере не более 60% от цены покупки, под 4–5% годовых. Кроме того, получение кредита требует дополнительных расходов на обязательное страхование недвижимости и жизни покупателя на весь срок кредитования. 

По статистике нашей компании, покупатели в низком ценовом сегменте (до €80 тыс.) в 75% случаев прибегают к помощи кредита, а с ростом цены покупки потребность в нем резко падает. Это объяснимо, ведь для россиян дорогое жилье в Испании—не первая необходимость, а вложение свободных денежных средств. 

Единственный сегмент отечественных покупателей, всегда берущих кредит,—это покупатели коммерческой недвижимости. Использование дешевых европейских кредитов позволяет на несколько процентов увеличить прибыльность инвестиций (на хороший коммерческий объект в Испании, Португалии, Италии можно получить кредит под 3–4%, а в Германии и под 2% годовых). 

Дмитрий Дик 

Финансово устойчивый застрой­щик даже в это непростое время договаривается с испанскими банками о кредитовании россиян. Наша компания предлагает ипотечный кредит в размере 80% от стоимости объекта под 4,2% на 25 лет, с правом погашения кредита без комиссии банка. Если застройщик не может предложить вам 60–70% ипотечного кредита испанского банка, значит, он едва держится на плаву. 

И еще: нельзя забывать о многолетних гарантийных обязательствах испанских застройщиков, которые законодательство страны обязывает предоставлять всем покупателям, в том числе и российским. Выгодный кредит делает покупку недвижимости более рентабельной, и, расплачиваясь постепенно, вы остаетесь хозяином положения.

Homes Collection

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи