Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Арабский переполох", журнал "Vox Populi" №21(25), 16-31 декабря 2009 г.
05.01.2010

Дубай может справиться с государственным долгом одной компании, однако рынок недвижимости будет восстанавливаться ещё долго.

После ноябрьского объявления отсрочки платежей на полгода и реструктуризации $26 млрд долга государственного фонда Dubai World глобальные рынки впали в панику. Бесспорно, Эмираты взяли на себя непосильную задачу, и теперь за неё будут платить большую цену.

Дубай открыл свой рынок недвижимости иностранным инвесторам в 2003 году, предоставив возможность нерезидентам владеть собственностью, и создал индустрию ипотечного финансирования. Однако слабое регулирование допустило спекуляцию на рынок. С ростом цен на недвижимость и низким депозитом инвесторы быстро покупали и быстро их перекидывали. После появления ограничения на кредитование покупатели начали спасаться бегством, а девелоперы обнаружили увядающий приток капитала. Среди основных тенденций, выявленных компанией, можно назвать – снижение объёмов нового строительства, ускорение темпов завершения строящихся проектов и сокращение объёмов денежных средств на рынке.

Сильнейший удар был по Nakheel, дочерней компании Dubai World, создателя искусственного острова в форме пальмовой ветви в заливе Дубая. По данным Barclays Capital, долг компании составлял $8 млрд и иные обязательства $13 млрд. Общая задолженность Dubai World составляет $59 млрд, задолженность всего эмирата достигает $85 млрд. Многие готовились к дефолту фонда, как 12 декабря генеральный директор Департамента финансов Дубая сообщил о том, что у фонда Dubai World есть активы и прибыль, чтобы выполнить долговые обязательства, а большинство кредиторов фонда продолжают придерживаться долгосрочной схемы. Более того, 14 декабря, в срок истечения погашения очередного тиража облигаций, эмират Абу-Даби предоставил $10 млрд, из них $4,1 млрд - на немедленную выплату денег держателям облигаций Nakheel. Оставшаяся часть выделенных средств пойдёт на выплаты процентов и обслуживание операционной деятельности инвестфонда до конца апреля следующего года. На сообщение из Дубая местная фондовая биржа и индексы других торговых площадок ОАЭ отреагировали ростом.

Тем временем власти эмирата Дубай уже объявили о введении нового закона о банкротстве, он должен будет помочь Dubai World в случае, если руководство конгломерата и кредиторы не смогут прийти к соглашению по оставшимся обязательствам. Пока власти не намерены продавать активы, чтобы расплатиться по долгам, однако фонд сможет это сделать с некоторыми своими зарубежными подразделениями при необходимости.

По результатам проведённого опроса изданием Arabian Business, строительный рынок Дубая никогда не восстановится от кризиса. Такого мнения придерживаются 40% жителей эмирата. 39,6% полагают, что данная отрасль дубайской экономики уже не сможет вернуться к пиковым показателям 2008 года. При этом 15,6% респондентов считают, что сектор строительства будет постепенно восстанавливаться и достигнет докризисных показателей через несколько лет. И всего 5,3% опрошенных уверены, что отрасль достигнет пиковых показателей 2008 года уже в следующем году.
Согласно прогнозу аналитиков банка UBS, цены на жильё в Дубае снизятся ещё на 33%, до 6000 дирхамов ($1633) за 1 кв. м. За первое полугодие текущего года стоимость жилой недвижимости в эмирате упала более чем на 47% по сравнению с прошлым годом. В списке стран с самой высокой валовой доходностью от аренды недвижимости, составленной Global Property Guide, Дубай находится только на 38-м месте.

Многие девелоперские компании сосредоточились на других проектах в Саудовской Аравии и Абу-Даби, которые пострадали от мировой рецессии меньше Дубая. Но теперь, чтобы избежать переизбытка объёмов предложения и падения цен на жильё, с которыми столкнулся Дубай, ограничат строительство в Абу-Даби. В настоящее время нехватка жилья в столице составляет 15–20 тыс. объектов. Их реализация будет постепенной. Совет по градостроительству столицы ОАЭ пояснил, что целью данной политики было не ценовое регулирование или контроль над выдачей жилых объектов, а планирование и изучение предлагаемых проектов на предмет их соответствия генплану развития Абу-Даби. Необходимо отметить, что большинство девелоперских компаний Абу-Даби имеют государственный капитал.

Некоторые риэлторы опасаются, что ограничение строительства может негативно сказаться на росте цен. В текущем году цены на жильё в Абу-Даби упали на 33% относительно пиковых показателей 2008 года.

Ситуацию на рынке недвижимости Дубай комментирует Аида Есмагамбетова (ранее Даулеталина), директор компании Invest Realty: «Цены на недвижимость росли на 30-50% в год. В период глобального кризиса цены доходили до 5000-8000 долларов США за 1 кв.м на жилую недвижимость в престижных районах Дубай Марина и Пальма Джумейра и до 15000–30000 долларов США за 1 кв.м в эксклюзивных проектах от Armani и Versace. Прогноз на следующий год зависит от того, насколько серьёзной окажется новая волна кризиса в Дубае. Если после объявленного дефолта компании Dubai World и Nakheel последуют подобные заявления от других дубайских компаний, т.е. паника на биржевом рынке не прекратится и акции ближневосточных компаний и цены на недвижимость продолжат сильное падение.

Средняя цена за 1 кв. м может опуститься до 1500-1700 долларов США, кроме эксклюзивных проектов, но и они подешевеют на 20-30%. Естественно, реакция покупателей будет однозначной – ожидание, пока цены опустятся до дна и потом сделки купли-продажи возобновятся, но уже не в том объёме, как раньше. Структура покупателей изменится: покупать будут не с инвестиционными целями, а для собственного использования, в качестве курортной недвижимости для отдыха, либо для сдачи в аренду».

Долгосрочные инвесторы, которые приобрели недвижимость больше двух лет назад, ещё «в игре», несмотря на низкие цены, они получат прибыль в любом случае. Больше всего убытки понесли те, кто покупал недвижимость в ипотеку в прошлом году, так как цены были на пиковом уровне вместе со ставками на кредитование.

В настоящее время в ОАЭ реализуются порядка 1845 проектов на сумму $657 млрд по строительству торговых площадей, офисов, жилья, развлекательных комплексов, школ, больниц, отелей и инфраструктуры. Больше всего проектов – 829 – пришлось на секторы строительства коммерческой недвижимости и инфраструктуры общей стоимостью $412 млрд. Совокупная стоимость реализуемых проектов в области жилой недвижимости составляет $312 млрд. Торгово-развлекательная недвижимость потребовала $233 млрд, в сферах образования и здравоохранения реализуется около 700 проектов на общую сумму $57 млрд.

За последние годы местный банковский сектор в среднем вырос на 33%. Объём кредитного портфеля банковского сектора ОАЭ в июне 2009 года достиг $275 млрд (108% от ВВП). Доходы государству обеспечивают платежи и вознаграждения (55% от всех доходов) от регистрации ипотеки и земельного участка, туризма, иммиграции и иные платежи. Это объясняет то, что Дубай уязвим экономическим спадам, в особенности в секторе недвижимости. Поэтому по прогнозам JP Morgan, дефицит бюджета в текущем году, возможно, превысит расчёты правительства и достигнет -3,5% от ВВП.

Арабский кризис, хоть и не в значительной степени, но в любом случае повлияет на казахстанцев. У отечественных банков, которые финансировали покупку недвижимости в Дубай под залог, находящийся на территории Казахстана, может ухудшиться качество ссудного портфеля. Снизят свои расходы и потребители арабской роскоши, сократятся прямые инвестиции в планируемые проекты Астаны и Актау. Возможно, реализация долгосрочных проектов задержится до благоприятных времён Эмират.

Камила Абдрахман


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Новости компании
29.09.2014
Пятеркой самых перспективных зарубежных рынков недвижимости для казахстанцев стали ...
27.04.2014
Значительный вклад в покупку недвижимости в Лондоне внесли известные казахстанские ...
18.04.2014
Покупка зарубежной недвижимости – серьезная наука. Нужно учесть множество нюансов: ...
01.04.2014
Аида Есмагамбетова: «Неважно, в чём завтра будет выражаться цена недвижимости - в б...
01.04.2014
В последнее время к нам часто обращаются с вопросом: а что даёт нам покупка недвижи...
16.01.2014
Казахстанский рынок недвижимости сохраняет стабильность и предположительно вырастет...
30.12.2013
Дорогие друзья, Коллектив Invest Realty от всей души поздравляет Вас с наступающим ...
28.05.2013
На фоне нестабильных финансовых рынков, где даже золото перестало быть тихой гавань...
28.05.2013
В прошедшую субботу 25 мая в элитном веллнесс-клубе Luxor, прошло вручение ежегодно...
16.05.2013
Способно ли положительное сальдо миграции в двух столицах, переезд крупных компаний...