Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Интервью Аиды Есмагамбетовой директора компании Invest Realty журналу «Appartamento» № 1(01) март 2014 г.
01.04.2014
Аида Есмагамбетова: «Неважно, в чём завтра будет выражаться цена недвижимости - в баррелях нефти или золотых слитках, но эту ценность можно всегда обратить в наличность или оставить в наследство детям»
 
Приобретение зарубежной недвижимости всё больше превращается в модную тенденцию. «Второй дом» в Европе, ОАЭ или, скажем, Турции в пику своей ценовой «доступности» всё чаще рассматривается казахстанцами как хорошее вложение капитала. Можем ли мы наблюдать в связи с этим рост спроса? В каких странах казахстанцы покупают недвижимость? Об этом  и многом другом мы беседуем с экспертом в этой области, директором агентства недвижимости Invest Realty Аидой Есмагамбетовой.
 
- Аида, на рынке зарубежной недвижимости вы работаете не первый год. Какие страны, по-вашему, пользуются среди казахстанцев наибольшим спросом в плане приобретения жилой и коммерческой недвижимости?
 
- В последнее время наиболее популярны два направления для покупки зарубежной недвижимости: Лондон, Великобритания, и Дубай, ОАЭ. В Лондон многие состоятельные казахстанцы уже давно отправляют детей на учёбу и параллельно приобретают для них жильё. Это также и хороший вариант для инвестирования, так как за время учёбы ребёнка недвижимость в цене вырастает, и её можно затем легко продать или сдать в аренду. Многие приобретают недвижимость с целью инвестирования, для получения дохода от аренды. Для этой цели очень хорошо подходит Дубай - здесь круглогодичный спрос на аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную. Доход от аренды составляет около 6-7% от стоимости недвижимости, и при этом не нужно платить никаких налогов. Прибавьте к этому жаркий климат, тёплые зимы, роскошные пляжи Персидского залива, ультрасовременные новостройки и отличный сервис - неудивительно, почему казахстанцы так любят Дубай.
 
- Наличие «второго дома» за рубежом... Как вы считаете, для казахстанца это способ выгодного инвестирования либо всё же приобретение места, где удобно и комфортно отдыхать?
 
- При покупке зарубежной недвижимости цели бывают разные. Если кого-то интересуют только инвестиции, то он выберет большой город, одну из мировых столиц, где будет высокий доход от аренды, а сам туда никогда ездить не будет. По крайней мере, в своей квартире он останавливаться не будет, т.к. она сдаётся в аренду. Если кто-то хочет иметь недвижимость в курортном месте, где хорошо отдыхать всей семьей, и не хочет постоянно останавливаться в отеле, то он будет рассматривать варианты в странах, где есть море и солнце. Но при этом надо учитывать, что в курортных местах рентный доход высоким не бывает, так как курортный сезон ограничен, это, как правило, 4-5 месяцев в году. При этом если владелец недвижимости в разгар сезона пожелает сам приехать и отдохнуть в своём доме пару недель, то тем самым он «съест» значительную часть своего годового дохода от аренды.  Поэтому нужно в первую очередь определиться, какая цель важнее -  личный отдых или инвестиции, и от этого отталкиваться. Как показывает опыт, совместить два в одном не всегда получается.

- Насколько целесообразна покупка «второго дома» за рубежом в нынешних условиях?
 
- Под нынешними условиями, я так понимаю, вы подразумеваете, что в результате финансового кризиса рынки недвижимости во многих странах «просели» и где-то до сих пор падают в цене?  Да, действительно, во многих странах мира цены упали, и это в принципе на руку инвесторам. Но есть и такие страны, где цены снова идут вверх. Поэтому если кто-то хочет инвестировать в курортную недвижимость, то сейчас есть возможность купить сильно подешевевшую квартиру или виллу в Испании, Греции или на Кипре. К тому же в этих странах в данное время можно получить ВНЖ при покупке недвижимости на определённую цену. Не совсем экономически выгодно сейчас приобретать недвижимость во Франции, так как там повысились налоги и владение «вторым домом»  стало достаточно обременительным, но, тем не менее, всегда есть желающие купить недвижимость в Париже, Ницце или Каннах. Это популярный регион для любителей светских тусовок, и наличие виллы на Лазурном берегу - это показатель статуса и престижа её владельца. Так что всё зависит от целей покупателя недвижимости.
 
- Если говорить о приобретении недвижимости за рубежом как об инвестировании, то есть ли реальная возможность получить прибыль от такого вложения капитала?
 
- Прибыль от вложений в недвижимость получить можно, но нужно помнить, что это достаточно долгосрочное вложение. В случае, если завтра вам срочно понадобится вернуть свои деньги, то это может быть не так легко и просто сделать. Но если вы выбрали недвижимость в таком месте, где цены стабильно растут, например, в Лондоне, в хорошем районе, то в течение 3 лет вы можете сдавать её в аренду и получить 4-5% годовых (т.е. 12-16% за 3 года), плюс рост стоимости самой недвижимости как минимум 5-6% в год (фактический рост цен в Лондоне за 2013 год составил 10-15% в зависимости от района). То есть при продаже через 3 года вы получите общую прибыль от 27 до 34%, и это по самым скромным оценкам.  На более высокую прибыль можно рассчитывать в Дубае или  Стамбуле, но там и риски более высокие. В южных европейских странах, если мы говорим о курортной недвижимости, годовой рост цен или небольшой, или совсем отсутствует, а доход от сдачи в аренду едва покрывает расходы на содержание. При этом не надо забывать о расходах на покупку и затем на ежегодное содержание недвижимости, в Европе эти расходы очень высокие и не оправдывают инвестиций. При этом, конечно, если рассматривать вложения в какой-то бизнес-проект, связанный с недвижимостью, например, гостиницу, ресторан, коммерческие помещения либо виноградники (во Франции это очень популярный и доходный бизнес), то здесь возможна опредёленная прибыль, но и вложения должны в таком случае превышать планку в несколько миллионов евро.
 
- О кризисе на мировом рынке недвижимости - на ваш взгляд, какова сейчас ситуация? Какие рынки успешно восстановились?
 
- Кризис уже в целом закончился, и большинство рынков вполне восстановилось после спада. Как я уже говорила, сейчас на подъёме рынок недвижимости в Лондоне и Дубае.  Из других стран можно отметить Стамбул в Турции, где рынок недвижимости в последнее время активно развивается и привлекает иностранных инвесторов. В США полностью восстановился рынок Майами, Флорида, в основном за счёт российских покупателей. Цены на дома и квартиры в Майами выросли в 2013 году от 7 до 15%. Примечательно, что за последнее время здесь было начато строительство большого количества новых элитных кондоминиумов, один роскошнее другого, и все они раскупаются в самом начале открытия продаж. При этом цены, как правило, переваливают за 1 миллион долларов. 

Впервые после начала кризиса появились признаки восстановления рынка в Испании. Аналитики прогнозируют, что в 2014 году можно ожидать прекращения падения цен и роста количества сделок. По-видимому,  цены в Испании достигли дна, и теперь она может превратиться в одну из «горячих точек» для инвесторов в недвижимость. К тому же в 2013 году был принят закон, позволяющий покупателям недвижимости на сумму от 500 000 евро получить ВНЖ в Испании. Подробнее о том, какие ещё страны предоставляют такую возможность, вы можете узнать в моей статье «Недвижимость с видом на жительство» в этом номере журнала Appartamento.
 
- Что представляет из себя казахстанский покупатель недвижимости за рубежом? На что он больше обращает внимание при покупке недвижимости?
 
- Казахстанцы - желанные покупатели на зарубежных рынках. Все знают, что Казахстан - нефтяное государство, и ожидают, что каждый второй казах - миллионер. Казахстанцы выгодно отличаются от других покупателей недвижимости, например, от россиян, тем, что они выбирают не самые дешёвые варианты по принципу «дешёво и сердито», а недвижимость премиум-класса, на первой береговой линии, с полноценной инфраструктурой и, соответственно, по более высоким ценам. От других покупателей - жителей европейских стран, тех же англичан, которые много лет доминировали на зарубежных рынках недвижимости, наши соотечественники отличаются нелюбовью к кредитам и ипотекам. В основном покупку дома за рубежом казахстанцы стараются оформить без привлечения заёмных средств. Главное для наших покупателей - это чтобы дом или квартира нравились, радовали сердце, чтобы в это место хотелось приезжать снова и снова. Цена может не укладываться в запланированный бюджет, но это, как правило, не проблема.

Ещё один важный момент для казахстанцев при выборе зарубежной недвижимости это престижность и комфорт жилого комплекса или его месторасположения. Если речь идёт о недвижимости в большом городе, то она должна быть только в центре, и ничего, кроме центра. Если это вилла или апартамент на побережье, то обязательно на первой линии с самым лучшим видом на море, а лучше всего с собственным пляжем.

За семь лет работы мы достаточно хорошо изучили вкусы и предпочтения наших соотечественников. Очень часто нам звонят партнёры из разных стран и предлагают взяться за продажу какого-нибудь объекта, который на их рынке считается интересным и перспективным. Например, это старинный дом с многовековой историей в запущенном состоянии, который после реставрации может значительно подняться в цене. При этом он находится где-нибудь в глубинке Франции или Италии. Такой дом - мечта англичанина или немца, но только не казахстанца. Сами понимаете, если он не на первой линии и не отделан по последнему слову техники, то вряд ли найдётся казах, желающий его купить. Так что мы не берёмся за продажу таких объектов.
 
- По каким критериям оценивается инвестиционная привлекательность приобретаемого жилья за границей сейчас?
 
- Инвестиционная привлекательность оценивается всегда по одним и тем же критериям во все времена. Правило первое - это правильно выбранное расположение: «location, location и еще раз location». Второй критерий - это реальная доходность от сдачи в аренду. Для курортной недвижимости этот показатель редко превышает 4-5% годовых, а для недвижимости в больших городах эта цифра может доходить до 7-8% в год. Ну и желательно, чтобы сама недвижимость росла в цене, чтобы через 5-10 лет её можно было продать с прибылью, если возникнет такая необходимость.  В последнее время популярна недвижимость в апарт-отелях, когда можно приобрести отдельный гостиничный номер или квартиру с полной обстановкой и управлением. В таких апарт-отелях владелец недвижимости подписывает договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все заботы по обслуживанию комплекса и сдаче номеров в аренду и выплачивает прибыль владельцу в согласованном размере. В некоторых случаях прибыль фиксируется на несколько лет вперёд. В таком случае можно купить недвижимость с гарантированным доходом - идеальный вариант для инвестора.
 
- Как поступить желающему приобрести недвижимость за рубежом. Обратиться в агентство или заняться этим самостоятельно напрямую?
 
- В первую очередь нужно изучить как можно больше информации про выбранное вами направление или страну.  Здесь вам помогут неисчерпаемые ресурсы Интернета, советы знакомых и друзей, которые уже сталкивались с данным вопросом, посещение специализированных выставок, чтение профессиональных журналов, например, Appartamento. Если этой информации вам будет недостаточно, то можно проконсультироваться с профессионалами - агентствами, которые имеют реальный опыт в заключении сделок с зарубежной недвижимостью. Не так сложно выбрать хороший объект недвижимости, как важно правильно оформить покупку.  При оформлении сделок с зарубежной недвижимостью всегда возникает много вопросов - юридических, налоговых, визовых и так далее. В разных странах - разные процедуры и требования к покупателям и предоставляемым ими документам.  Здесь лучше всего, чтобы вас сопровождал профессионал - или на нашей стороне, или в той стране, где вы покупаете недвижимость.  Ну а самое интересное начинается после окончания сделки - возникают вопросы, о которых никто раньше не задумывался: как обставить мебелью новый дом, как получить визу, чтобы можно было ездить и пользоваться покупкой, как не опоздать с уплатой необходимых налогов, как сдать его в аренду, как сделать ремонт после арендаторов, как попросить управляющую компанию (на иностранном языке), чтобы она установила стиральную машину или что-то ещё… Так что судите сами, нужна ли вам помощь профессионала и готовы ли вы заплатить за нее агентству или нет.
 
- Расскажите о вашем агентстве. Какие услуги предлагает агентство Invest Realty?
 
- Наша компания работает в Казахстане с 2006 года, и мы изначально специализировались на зарубежной недвижимости. Мы предлагаем недвижимость в 25 странах мира, практически по всему миру. В нашем каталоге представлены виллы и таунхаусы на гольф-курортах, апартаменты в горнолыжных комплексах, пляжные курорты на берегу моря или океана, гостиничные номера в апарт-отелях с гарантированным доходом, а также коммерческая недвижимость в крупных городах мира.  Если в нашем каталоге нет объекта, который подходит клиенту, то мы работаем по запросу и подбираем недвижимость мечты для каждого покупателя в соответствии с его требованиями и пожеланиями. Мы оказываем полное сопровождение при покупке и дальнейшем обслуживании зарубежной недвижимости.
 
- Человек обратился к вам с желанием приобрести недвижимость в той или иной стране. Опишите, пожалуйста, пошагово всю процедуру дальнейшего сотрудничества агентства и покупателя вплоть до заселения.
 
- Начинается наше сотрудничество с покупателем с личной встречи в нашем офисе, чашечки ароматного кофе или чая и душевной беседы. Очень часто на встречу посетитель приходит не один, а вместе с супругой/супругом. Если в результате этой беседы покупатель принимает решение воспользоваться нашими услугами, то мы заключаем договор, где оговариваем все условия совместной работы.  Ну и далее начинается процесс, который я уже в подробностях вам рассказала выше.

Хочу заметить, что процесс покупки зарубежной недвижимости - дело небыстрое, и не столько по причине долгих процедур оформления, а в основном потому, что человеку нужно время, чтобы решиться на этот шаг. Вопрос - покупать или не покупать - решается на семейном совете, покупатели взвешивают все за и против, и может пройти несколько месяцев или даже лет, прежде чем решение будет окончательно принято.
 
Поэтому сроки покупки мы хотя и оговариваем в договоре, но зависят они не от нас. Ну а когда недвижимость выбрана и решение о покупке принято, то мы принимаемся за работу, что называется, засучив рукава.  Разные часовые пояса и языки - это наша проблема. Мы ведём переговоры со всеми сторонами, координируем процесс заключения договора, контролируем каждую деталь, проверяем каждый документ и держим покупателя в курсе каждого нашего шага.  Я считаю, что внимание к деталям - самая сильная сторона нашей компании. С нами каждый покупатель зарубежной недвижимости может быть совершенно спокоен. Мы уже имели различный опыт, и успешный и негативный, и точно знаем, на что нужно обращать внимание при такой серьёзной покупке, как недвижимость. Как я всегда говорю, зарубежная недвижимость - это не шуба и не бриллианты, её не повесишь в шкаф и не положишь на полочку. За ней нужен постоянный уход, контроль и обслуживание. И, как и всё на свете, она может износиться, мебель поломаться, доллар или евро могут обесцениться, но квадратные метры в правильном месте с правильной инфраструктурой будут в цене всегда. Неважно, в чём завтра будет выражаться их цена - в баррелях нефти или золотых слитках, но эту ценность можно всегда обратить в наличность или оставить в наследство детям. Желаю всем удачных покупок!

Последние Новости компании
29.09.2014
Пятеркой самых перспективных зарубежных рынков недвижимости для казахстанцев стали ...
27.04.2014
Значительный вклад в покупку недвижимости в Лондоне внесли известные казахстанские ...
18.04.2014
Покупка зарубежной недвижимости – серьезная наука. Нужно учесть множество нюансов: ...
01.04.2014
Аида Есмагамбетова: «Неважно, в чём завтра будет выражаться цена недвижимости - в б...
01.04.2014
В последнее время к нам часто обращаются с вопросом: а что даёт нам покупка недвижи...
16.01.2014
Казахстанский рынок недвижимости сохраняет стабильность и предположительно вырастет...
30.12.2013
Дорогие друзья, Коллектив Invest Realty от всей души поздравляет Вас с наступающим ...
28.05.2013
На фоне нестабильных финансовых рынков, где даже золото перестало быть тихой гавань...
28.05.2013
В прошедшую субботу 25 мая в элитном веллнесс-клубе Luxor, прошло вручение ежегодно...
16.05.2013
Способно ли положительное сальдо миграции в двух столицах, переезд крупных компаний...