Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Париж: имеет ли место кризис на рынке недвижимости", журнал "Мир&Дом International" №3(27) 2008
06.03.2008

Париж - не только столица мировой моды, это еще и, в значительной степени, законодатель моды на рынке недвижимости, причем моды самой что ни на есть «высокой». Сейчас средства массовой информации полны сообщений об ипотечном кризисе, поразившем рынок жилья США. Утверждается, что последствия этого кризиса уже достигли Западной Европы, где вовсю падают цены, сокращается количество сделок купли-продажи и идет массовое разорение риэлторских агентств. А как обстоит с этим дело в Париже, только начинающем приходить в себя после рождественских и новогодних праздников?

Цены на жилье во Франции растут, но их рост замедлился

Долгие годы Франция оставалась од­ной из стран с самыми высокими темпа­ми роста ценовых показателей на рынке недвижимости. Однако после резкого подъема в 2000—2006 гг. цены на жилье здесь несколько «успокоились». Так, в 2007 г., по данным FNAIM (Националь­ной федерации торговцев недвижи­мостью), рост цен на французском рынке недвижимости составил всего 3,8%. Это был самый низкий показатель за послед­ние десять лет (для сравнения: в 2004, 2005 и 2006 годах он составлял соответ­ственно 15,4%, 10,4% и 7,1%).

При этом французский рынок домов вилл в 2007 г. развивался чуть более динамично: на нем рост цен составил 4,3% (для сравнения — в 2004 г. этот показа­тель равнялся + 12,4%). Рынок апарта­ментов развивался менее активно: на нем рост цен составил 3,3% (для сравнения в 2004 г. этот показатель равнялся + 17,8%).

По мнению экспертов, нынешнее «успокоение» цен объясняется увеличе­нием стоимости кредитов, а также ужес­точением требований банков к заемщи­кам, вызванным ипотечным кризисом в США.

По информации FNAIM, средняя цена на недвижимости во Франции в 2007 г. достигла €2 511/кв.м. При этом средняя площадь квартиры сократилась по срав­нению с 2006 г. на 2,7 кв.м и составила 80,89 кв.м при цене €195 156. Средний срок продажи составил 79 дней (увели­чился на 8 дней), а средний срок ипотечного кредита вырос с 19,54 лет до 20,21 года.

Кроме этого, эксперты отмечают существенную разницу конкретных показате­лей по регионам. В относительно дешевых регионах, таких как Франш-Контэ или Бургундия, повышение цен было стремительным (+11 %). В то же время в регионах Лимузен, Шампань-Арденн или Лангедо Руссийон цены упали на 1,5%.

Париж, как всегда, впереди

Что касается Парижа, то здесь повыше­ние цен традиционно превышает общена­циональный уровень.

Относительно динамики цен на париж­скую недвижимость можно сказать сле­дующее: до 1998 г. они были весьма ста­бильны и составляли примерно €2,3— 2,5тыс./кв.м. Потом, в период с 1998 по 2 гг., цены выросли на 50%, а 2003 г. и вовсе был ознаменован рекордом по ко­личеству совершенных на рынке сделок. Вначале 2004 г. 1 кв.м в Париже в среднем стоил около €4,4 тыс., а в сентябре — уже €5тыс. В 2006 г. средняя цена 1 кв.м под­нялась еще на €1 тыс., а в 2007 г. средняя цена 1 кв.м составила €6 329.

Если рост цен на французском рынке недвижимости в целом в прошедшем году равнялся всего 3,8%, то в столице за тот же период цены поднялись на 8,02%.

Уровень цен на столичное жилье: территориальный аспект

Жить в столице Франции престижно, а посему спрос и цены на недвижимость тут очень высоки.

В основном на высокую цену париж­ского жилья влияют его месторасположе­ние, качество строительных и отделочных работ, а также планировка прилегающего к дому участка.

Что касается месторасположения, то Париж, как известно, разделен на 20 округов, из которых отдельные — а именно 6-й, 7-й, 8-й и 16-й - считаются наиболее престижными. Именно здесь сконцент­рирован настоящий парижский шик, а он, конечно же, стоит денег, причем немалых.

В 6-м округе, например, расположен­ном между бульварами Монпарнас, Распай и Сен-Мишель, средняя цена 1 кв.м сейчас превышает €9 тыс. В 7-м округе средняя цена 1 кв.м сос­тавляет €6-7 тыс. (в районе Дома Инва­лидов- €7-7,1 тыс., в районе старинной церкви Сен-Тома-д'Акен — €7,6— 7,65 тыс.).

В 8-м округе вряд ли удастся найти жилье дешевле €7—9 тыс./кв.м, а вот в аристократическом 16-м округе, рядом со знаменитым Булонским лесом, респекта­бельность, уединение и свежий воздух стоят примерно €10—25 тыс./кв.м.

Неудивительно, что главным ценообразующим фактором в престижных районах Парижа является вид на Эйфелеву башню или на иную достопримечательность французской столицы. Настоящим «золо­тым треугольником» по праву считается исторический центр города. Здесь нахо­дятся собор Нотр-Дам, Лувр, Люксембург­ский сад, знаменитая своими помпезным бутиками авеню Монтень... Именно здесь располагается самое дорогое жилье города.

В районе собора Нотр-Дам 1 кв.м жилья в среднем оценивается в €9,53 тыс., в районе Елисейских Полей - в €7,285 тыс. А непосредственно вид на Эйфелеву баш­ню увеличивает стоимость жилья сразу на 40%. Так, например, в ее районе 1 кв.м стоит примерно €6—7 тыс. Но это — если окна выходят во двор. Если же окна выходят прямо на башню, 1 кв.м стоит уже €8-10 тыс.

Для сравнения: в так называемых арабских кварталах парижское жилье сто­ит всего €3,4-3,6 тыс./кв.м (эти районы не считаются абсолютно безопасными для проживания и не слишком котируются у французов).

«Студии» за €7 тыс/квм и особняки за €23/кв м.

Интересно, что треть продаваемых в Париже квартир - это так называемые сту­дии (однокомнатные квартиры без отдель­ной кухни), а еще треть составляют 2-комнатные квартиры с одной спальней. Разумеется, продаются в Париже и много­этажные апартаменты, но они являются «штучным» товаром.

Студии в приличных районах Пари­жа стоят недешево. Например, в январе 2008 г. студия площадью 26 кв.м с мини-кухней и совмещенным санузлом в квартале дез Аббесс (район Монмартра) была выставлена на продажу за €180 тыс., что составляет €6 923/кв.м.

Малогабаритные квартиры в аналогич­ных районах стоят еще дороже. Например 2-комнатная квартира площадью 35 кв.м на первом этаже в том же квартале дез Аб­бесс в январе 2008 г. была выставлена на продажу за €262 тыс. (€7 486/кв.м), а не­большая квартирка площадью всего 22 кв.м недалеко от площади Одеон (6-й округ) недавно была продана за €310 тыс. (более €14тыс./кв.м).

Цена шикарных парижских апартаментов вообще не имеет верхней ценовой гра­ницы и зависит от целого ряда параметров, в том числе и от вида из окон. Так, напри­мер, в знаменитом Латинском квартале, на бульваре Сен-Жермен, апартаменты площадью 300 кв.м с пятью спальнями в роскошном доме 1860 года постройки продавались в конце прошлого года за €3,250 млн (€10 833/кв.м), но и это не предел. Известно, например, что относительно не­давно были проданы апартаменты недале­ко от Марсова Поля, с видом на Эйфелеву башню, общей площадью 122 кв.м с тремя ванными комнатами и двумя спальнями; они обошлись покупателю в €1,365 млн, что эквивалентно €11 188/кв.м.

Что касается отдельно стоящих домов, то, например, 4-этажный особняк на улице де Любек (16-й округ) общей площадью 1346 кв.м (40 комнат, большой зеленый двор, терраса в 25 кв.м на втором этаже, вид на Эйфелеву башню с последнего этажа, время постройки - 1900 г.) продается сейчас за €18,9 млн, что составляет €14 042/кв.м, а 2-этажный особняк на улице Вилла Молитор (16-й округ) общей площадью 1043 кв.м (15 комнат, 4 туалета, 4 ванные, 2 душа, 6 мест для парковки автомобилей, боль­шое подвальное помещение, земельный участок в 3546 кв.м, время постройки — 1870 г.) — за €24,255 млн, что эквивалентно €23 255/кв.м.

Перспективы 2008 года

В 2008 г. эксперты FNAIM ожидают, стагнации цен на жилье во Франции. По прогнозам этой организации, «рынок не­движимости будет прогрессировать на уровне роста инфляции в стране». Не иск­лючается также и такой вариант: «рост цен стабилизируется в диапазоне от 0 до 2%».

А вот по данным исследования, прове­денного банком Credit Agricole, в 2008 г. средние цены на вторичном рынке жилья Франции могут снизиться на 5%, на рынке же нового жилья они должны остаться практически неизменными.

При этом все эксперты отвергают для 2008 г. какие-либо кризисные сценарии. И уж тем более никаких кризисных явле­ний ни в 2007-м, ни в 2008-м не было и не будет на рынке элитного жилья, располо­женного в самых лучших районах.

Как известно, в этом сегменте рынка во Франции лидирует Париж, где средняя цена элитной квартиры в центре города составляет примерно €297 746. По этому показателю Париж уступает столице Вели­кого Герцогства Люксембург (€485 тыс.), Лондону (€473,83 тыс.), Берну (€440 тыс.), Дублину (€368 тыс.), Мадриду (€357 тыс.) и Стокгольму (€325 тыс.), опережая Хельсинки (€234,165 тыс.), Вену (€231 тыс.), Амстердам (€223 тыс.), Брюс­сель (€217,462 тыс.), Лиссабон (€185 тыс.), Афины (€198 тыс.), Берлин (€180 тыс.) и Прагу (€106 тыс.).

Излишне много катастрофизма

Что же сейчас происходит на француз­ском рынке жилья? Снижаются ли цены? Нет, не снижаются. Просто происходит за­медление их роста, а это не одно и то же. Как и во многих других западно-европей­ских странах, во Франции после длительного ценового бума имеет место, прогрессирующее сближение роста цен на жилы уровня инфляции.

Недавно министр финансов Франции Кристин Лагард сообщила, что годовой уровень инфляции в стране составляет от 1,4 1,5%. Средний же годовой прирост цен на французском рынке недвижимости сократился до 3,8%. В Париже этот показатель итогам 2007 г. составил и того больше -8,02%. Как видим, пока и речи не идет о значительном падении цен, которое можно было бы назвать кризисом и которое могло бы угрожать национальной экономике.

Многие эксперты в этой связи говорят о том, что средства массовой информации вносят в этот вопрос «излишне много катастрофизма».

С наступлением зимы деловая актив­ность на рынке жилья всегда идет на спад, и в этом нет ничего удивительного. Более то­го, говоря о французском рынке недвижи­мости, все уже привыкли к двухзначным цифрам роста, показанным, например, в 2004-2005 гг., а на подобном фоне годовой рост цен на 3,8% действительно выглядит, чуть ли не «катастрофическим падением». Да, в конце 2007 года средние ценовые показатели на рынке жилья во Франции существенно замедлили свой рост. Но цены, на какое жилье «успокоились» и даже чуть-чуть понизились? Прежде всего, на не очень качественное и не очень ликвидное, а вот хороший (тем более, элитный) товар продолжает оставаться «на коне», ибо спрос на него не уменьшается, и умень­шаться не собирается.


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи
07.12.2018
Власти Туманного Альбиона объявили о временной заморозке иммиграционной программы и...
13.11.2018
Какие страны Европы выдают ипотеку иностранцам, а где действуют ограничения? Что м...
13.11.2018
Ноябрь - самое подходящее время чтобы определиться с выбором горнолыжным курорта не...
31.10.2018
Согласно данным Института экономических исследований Германии (Deutsche Institu...
16.10.2018
Услуги риэлтора при покупке зарубежной недвижимости – неотъемлемая часть процесса, ...
08.10.2018
Всё больше людей путешествуют по миру. По данным Всемирной туристской организации &...
19.01.2018
Приобретая недвижимость за рубежом, многие иностранцы специально рассчитывают свой...
26.12.2017
Prian.ru рассказывает, как меняются цены на недвижимость в тех странах, которыми вы...
22.12.2017
Германия — локомотив Европы, как по экономическим показателям, так и по росту всех ...
27.10.2017
Инвестиционные программы ВНЖ в Соединенных Штатах, равно как и знаменитая лотерея г...