Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "6 шгов к дому в Болгарии", журнал "Homes Overseas" № 13 январь-февраль 2008
26.03.2008

Болгария всегда считалась страной-побратимом СССР, в которой легко жить и отдыхать. Благодаря близости языков и менталитетов здесь практически не возникает проблем в общении. Неудивительно, что в последние годы интерес к инвестициям в Болгарии заметно вырос - как среди компаний, вкладывающих средства в экономику страны, так и среди частных лиц, покупающих недвижимость.

Тем, кто внимательно изучает рынок недвижимос­ти Болгарии и знакомится с ее экономической и по­литической ситуацией, становится ясно, что по мно­гим показателям эта страна сейчас вне конкуренции. Благодаря недавнему вступлению в ЕС и миллиар­дным инвестициям, рост стоимости недвижимости на уровне 15-20% в год на ближайшие 3-5 лет практи­чески гарантирован. Большое разнообразие пред­ложений на морских и горнолыжных курортах, в сельской местности и в крупных городах с ценами от 600 до 2500 евро за 1 кв. м привлекательно для ши­рокого круга инвесторов.

Однако, сделав принципиальный выбор в пользу Бол­гарии, покупатель оказывается только в начале длин­ного пути. От того, насколько верны будут его даль­нейшие шаги, зависит конечный успех инвестиций.

Шаг первый. Зачем это нужно

Первое и самое главное, что должен сделать покупатель, четко понять, для чего именно ему нужна болгарская недвижимость. Если она приобретается для собственного использования, то на первое место выходит вопрос - «нравится или нет»? Цена оказывается не столь значима - даже если приглянувшийся объект оказывается дороже, чем ожидалось, покупатель зачастую предпочтет найти недостающие деньги, чем отказаться от за­манчивого варианта.

Если основная причина покупки - инвестиции, то на первый план выходит доходность при перепродаже и сдаче в аренду, а это в свою очередь связано с месторасположением объекта и наличием хорошей инфраструктуры. Например, на морских курортах наиболее ликвидны апартаменты на первой или второй линиях от моря, обладающие панорамным морским видом. При покупке в го­рах наиболее ценятся расстояние до подъемника и опять-таки виды из окон. Все другие параметры будут в меньшей степени влиять на цену и интенсивность ее роста.

Шаг второй. Выбор типа недвижимости

Как и везде, наиболее привлекательна для инвестиций земля, которую, по Конституции Болгарии, покупать иностранцам запрещено (до 2012 г.). Но этот запрет легко обходится оформлением покупки на болгарское юридическое лицо, специально регистрируемое иностранцем в Болгарии. Однако покупателей земля интересует гораздо меньше, чем апартаменты и дома. Следует отметить, что в Болгарии понятия о планировке апартаментов за последние 5-7 лет сильно изменились. В современных домах, как правило, не устраивается отдельная кухня, а делается так называемым «кухонный бокс» - ниша площадью 4-6 кв. м. Таким образом, однокомнатные апартаменты в новом доме состоят из комнаты с кухонным боксом, прихожей, совмещенного или раздельного санузла и, как правило, балкона. По аналогии, в двухкомнатных апартаментах добавляется одна 1 спальня или кабинет. В трехкомнатных - две спальни и т. д.

Следующая деталь, на которую следует обратить вни­мание, реальная и объявленная стоимость 1 кв. м часто сильно расходятся иногда в 2 раза. Дело в том, что в Болгарии при расчете площади квартиры учитываются и общие помещения: лестничные клетки, холлы, коридоры, подвалы и чердаки и т. д. В результате если объявляемая цена новостроек в Софии составляет в среднем около 1000 -1300 евро за 1 кв. м, то реальная, без «общих частей», - уже 1 100-1 800 евро за 1 кв. м и более. Чем комфортабельнее дом, (широкие лестницы, большие вестибюли, комнаты для портье), тем большую долю будут составлять общие помещения.

Весь рынок жилой недвижимости делится на первич­ный, когда продавцом выступает непосредственно строительная компания, и вторичный, когда объект недвижимости уже имеет собственника. Благодаря интенсивному строительству и современным, качественным проектам первичный рынок сейчас наиболее интересен для инвестиций. Здесь можно найти предложения на разных стадиях строительства - от проекта до завершающих этапов, причем разница в цене может составлять до 20%. Чем на более ранней стадии находится строительство, тем больше возможностей для рассрочки платежей.

Шаг третий. Поиск подходящего предложения

Во-первых, необходимо обратиться к знакомым: Болгария «большая деревня», в которой все обо всем знают все.

Но здесь есть одна проблема - у большинства покупателей нет никаких болгарских знакомых. Что делать? Просматривать специализированные сайты в интернете, объ­явления в газетах или обратиться в риэлторские фирмы.

За время перестройки в Болгарии, как и в России, обман, как покупателей, так и продавцов недвижимости был обычным делом. Сейчас практически весь рынок недвижимости контролируется риэлторскими фирмами. С одной стороны, это увеличивает стоимость сделки. С другой дает основа­ния надеяться, что операция пройдет без проблем.

На вторичном рынке агентства берут порядка 3% ко­миссионных с каждой стороны. При покупке новостроек фирмы часто не берут комиссионных с покупателя, в этом случае договор заключается с самой строительной фир­мой. Однако бывает и так, что агентство недвижимости выкупило права на строящееся жилье, тогда договор за­ключается непосредственно с ним.

Покупатель должен быть требовательным к выбранной фирме-посреднику. Так как каждый объект в Болгарии предлагается десятками фирм, то сначала надо просмот­реть все предложения и остановиться на том, где цена наименьшая, - часто фирмы, не беря комиссию от поку­пателя, заранее включают ее в цену объекта. Также сле­дует обращать внимание на спектр услуг, предлагаемых агентством. Многие фирмы ограничиваются сведением продавца и покупателя, не предоставляя ни юридической поддержки, ни финансовых гарантий.

Хотя на сегодняшний день в Болгарии случаи обманов на рынке недвижимости редки, при покупке объекта на стадии строительства нужно быть осторожным. В первую очередь следует проверить репутацию строительной фирмы - сколько объектов и где она построила, каково их качество. Обратите внимание на завершенность инфраструктуры, если возможно, поговорите с жильцами построенных объектов.

Еще один момент: если строительство только начинает­ся, то большинство строительных фирм берет предоплату в размере 10% от стоимости покупки. Если первый взнос составляет 30% и более, то, скорее всего компания пред­полагает вести строительство на деньги покупателей, что чревато проблемами, самая меньшая из которых - срыв сроков строительства.

Перед подписанием договора необходимо проверить наличие у строительной компании разрешения на строительство, наличие собственности на землю или права на строительство, выданное собственником земли. Хорошо также познакомиться с проектной документацией.

Шаг четвертый. Оформление покупки

Если вы покупаете готовое жилье на вторичном или пер­вичном рынках и оплачиваете всю сумму полностью, то можете сразу подписать нотариальный договор о пе­редаче собственности. Также продавец должен предо­ставить нотариусу свидетельство о собственности, на­логовую оценку объекта, декларацию о гражданском и семейном состоянии. Если продавец состоит в браке, то должен присутствовать и второй супруг (даже если акт о собственности на одного супруга) или доверенное лицо с правильно оформленной доверенностью и обязательно с нотариальной заверкой.

Казалось бы, нотариус, заверяющий сделку, должен проверить чистоту объекта, но это не совсем так. В Бол­гарии нотариус лишь проверяет предоставленные ему документы и при их соответствии законодательству заверяет договор купли-продажи. Поэтому крайне желательно самому или с помощью агентства недвижимости получить документ, подтверждающий отсутствие на момент сделки каких-либо обременений у объекта.

При покупке на первичном рынке договор купли-продажи может быть нотариально оформлен только в том случае, если здание построено полностью - есть крыша, вставлены окна, подведены все внутренние коммуникации. При этом могут не быть выполнены отделочные работы и не подписан окончательный акт на вводе объекта в эксплуатацию. Данный этап строи­тельства в Болгарии называется «Акт-15», тогда как окончательный акт о вводе объекта в эксплуатацию называется «Акт-16».

На более ранних этапах строительства составляется только предварительный договор, в котором необходимо зафиксировать не только то, что представляет интерес для строителя (он за этим проследит сам), но и права покупателя. В частности, следует обязательно указать, что оговоренная цена является окончательной и изменению не подлежит. Кроме того, важнейший пункт - неустойка, которую обязана выплатить строительная фирма, вслучае, если будут сорваны сроки строительства. Так­же необходимо зафиксировать возможность использования жилья до получения «Акта-16», с оплатой всех коммунальных услуг за счет строителя при задержке ввода в эксплуатацию. Важным пунктом предварительного договора является схема поэтапной оплаты. Стандартная схема оплаты такова:

10% - при подписании предварительного договора,

30% - при строительстве среднего этажа,

30% - при завершении крыши и остаток - при подписании нотариального акта о собственности.

Если договор заключается на более поздних этапах, то первый взнос может быть
больше и соответствовать этапу строительства. Если вы планируете брать ипотечный кредит, то в договоре должно быть зафиксировано, что часть стоимости будет оплачена кредитными деньгами.

Шаг пятый. Финансирование покупки

С осени 2007 г. ряд болгарских банков начал предоставлять ипотечные кредиты для граждан России и стран бывшего СССР. Если вы планируете покупать недвижи­мость в Болгарии, используя ипотеку, то вам надо зара­нее подготовить пакет документов, среди которых - ко­пия трудового договора с указанием месячного дохода, справка о зарплате и уплаченных налогах за последние 6 месяцев, банковская выписка за последние 6 меся­цев, подтверждающая, что зарплата действительно пос­тупила на ваш счет, и т. д. От собственника или дирек­тора российской фирмы потребуются регистрационные документы, а также выписка из налоговых органов о доходах фирмы за прошедший год и об отсутствии за­долженностей по налогам. Кроме этих документов, под­тверждающих кредитоспособность, необходимо также оформить доверенность на человека, постоянно прожи­вающего в Болгарии, который будет представлять ваши интересы перед банком с правом подписи договоров. На данный момент болгарские банки предоставляют кредиты иностранцам не более чем на 60-80% от стои­мости недвижимости, под 7-10% годовых и сроком до 25 лет. Кредит предоставляется на стадии строительства, не ранее «Акта-15».

Шаг шестой. Окончание сделки

После того как строительная компания получает «Акт-16» о вводе здания в эксплуатацию, она должна пере­дать объект недвижимости в пользование новому вла­дельцу. Перед тем как подписать протокол, следует тщательно проконтролировать качество отделки, наличие предусмотренного в договоре оборудования и все замечания указать в протоколе. Строитель обязан за свой счет устранить все эти недочеты. Нередко договор предусматривает, что если покупатель не явился в двухнедельный срок после получения извещения, то объект считается сданным без замечаний.

По болгарскому законодательству, покупатель может в течение года предъявить строителям требования по устранению мелких скрытых строительных дефектов. Конс­труктивные дефекты здания должны устраняться бесплатно в течение 10 лет.

После оформления нотариального акта купли-продажи он должен быть зарегистрирован в специальном от­деле местного суда, а на самом договоре должна быть сделана соответствующая пометка. В течение недели иностранный покупатель должен зарегистрироваться в местном органе Булстата (статистическое агентство), а также в двухмесячный срок подать налоговую деклара­цию по месту нахождения купленного объекта. На этом процедура приобретения недвижимой собственности в Болгарии завершается.

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи
13.11.2018
Какие страны Европы выдают ипотеку иностранцам, а где действуют ограничения? Что м...
13.11.2018
Ноябрь - самое подходящее время чтобы определиться с выбором горнолыжным курорта не...
31.10.2018
Согласно данным Института экономических исследований Германии (Deutsche Institu...
16.10.2018
Услуги риэлтора при покупке зарубежной недвижимости – неотъемлемая часть процесса, ...
08.10.2018
Всё больше людей путешествуют по миру. По данным Всемирной туристской организации &...
19.01.2018
Приобретая недвижимость за рубежом, многие иностранцы специально рассчитывают свой...
26.12.2017
Prian.ru рассказывает, как меняются цены на недвижимость в тех странах, которыми вы...
22.12.2017
Германия — локомотив Европы, как по экономическим показателям, так и по росту всех ...
27.10.2017
Инвестиционные программы ВНЖ в Соединенных Штатах, равно как и знаменитая лотерея г...
17.10.2017
То, как будет развиваться городской район, определяет целый ряд факторов. Например,...