Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
«Почему выгодно вкладываться в студенческое жильё Европы», Интернет-портал «Tranio.com» 24 мая 2016 г.
04.06.2016
Основная проблема русскоязычных инвесторов — поиск оптимального (с точки зрения рисков и доходности) объекта для вложений. Нежилая коммерческая недвижимость обычно недоступна обычным инвесторам из-за своей дороговизны, поэтому большинство клиентов приобретают жилье для сдачи в аренду. Покупка квартиры и сдача в долгосрочную аренду имеет очевидные плюсы — в первую очередь это легкость в управлении, но есть и минусы — относительно низкая доходность (около 3 %) и проблемы с выселением арендаторов в случае необходимости.

Минимальный, с точки зрения потерь, путь для инвестиций — студенческие апартаменты, своеобразная «золотая середина» рынка недвижимости. Хороший вариант с точки зрения баланса риск/доходность. Правда пока лишь 5 % русскоязычных инвесторов рассматривают вложения в этот тип недвижимости, в то время как за рубежом он уже давно считается одним из самых прибыльных и перспективных.

В чем выгода

С 2012 года зарубежные инвесторы ежегодно вкладывают в студенческие апартаменты не менее $6 млрд — и это считая только крупные сделки (дороже $7,5 млн.). Чем привлекателен такой инструмент?

Во-первых, количество студентов в мире растет. По данным ОЭСР (Организации экономического сотрудничества и развития), количество людей, обучающихся за рубежом, выросло с 2 млн в 2000 году до 4,5 млн в 2012-м, и к 2025 году их число достигнет 8 млн человек. К тому же рост среднего класса и увеличение числа состоятельных людей в странах с развивающейся экономикой (в частности из Китая) также означает рост спроса на аренду студенческих апартаментов.

Высокий спрос означает, что риски при инвестициях в студенческие апартаменты ниже, чем при вложениях в нежилую недвижимость. Так, на арендаторов офисов сильно влияет экономическая ситуация, а студенты нуждаются в жилье всегда, даже во время кризиса.

Во-вторых, доходность студенческих апартаментов выше, чем доходность обычных квартир, сдающихся в долгосрочную аренду. В хороших районах европейских городов студенческая недвижимость приносит в среднем 4–6 % годовых, в то время как обычное жилье — 2–3 %. Доходность может быть выше или ниже 4–6 % в зависимости от того, насколько крупный университет находится по соседству, далеко ли от вуза расположены апартаменты и насколько они качественные и современные. Соответственно, чем выше качество и лучше место, тем ниже риски и выше доходность.

В-третьих, инвестиции в студенческие апартаменты отличаются невысоким порогом вхождения на рынок. Купить апартаменты можно по цене от €90 000 – 100 000, но для вложений в целое здание понадобятся €15–30 млн. Например, инвесторы могут приобрести новые студенческие апартаменты площадью 17–23 м² за £70 000 – 100 000 в Ливерпуле. Доходность (без вычета расходов) составит 7 %, или £4 900 в год при покупке студии за £70 000. При этом бюджет покупки можно снизить вполовину, если воспользоваться ипотечным кредитом. Обладателям больших бюджетов будет интересна покупка целого общежития. Так, за €14,7 млн можно приобрести студенческий комплекс на сотню апартаментов в Нюрнберге. Доходность — 4,9 %, или более €720 000 в год.

Еще один плюс — пассивное управление. Для владельцев бизнеса в России зарубежная недвижимость — инструмент сбережения средств, а не основной источник дохода, и у них нет времени на самостоятельное управление. При инвестициях в студенческие апартаменты менеджмент осуществляется управляющей компанией, которой обычно является девелопер, построивший общежитие, и инвестору не нужно думать о решении различных проблем (поиск арендаторов, ремонт и пр.). Стоимость услуг управляющей компании — около 10 % от арендного дохода.

Участие в соинвестировании строительства комплексов апартаментов в Европе для частных инвесторов подразумевает пассивные вложения (менеджментом занимается управляющая компания), при этом покупатели получают доход не только от аренды, но и от редевелопмента.

Подводные камни

Однако, как и при инвестициях в любой другой тип недвижимости, у вложений в студенческие апартаменты есть свои риски. Например, студенческие апартаменты сложно (или, скорее, невозможно) перепрофилировать, поскольку они расположены в специализированных комплексах рядом с университетами, и в них могут жить только учащиеся. Сами инвесторы не могут использовать апартаменты для своего проживания, равно как и поселить в них кого-то, кто не является студентом. И если апартаменты расположены не на самом популярном рынке и спрос на данный вуз упал, владельцу будет трудно продать объект.

Ликвидность студенческих апартаментов ниже, чем ликвидность обычных квартир, однако выше, чем нежилых объектов.

Важно понимать, что студенческие апартаменты в общежитиях — это не то же самое, что обычные жилые квартиры в многоквартирных зданиях. Часто застройщики пользуются неопытностью инвесторов и рекламируют студии в многоквартирных домах в районах рядом с университетами как студенческие апартаменты. Разница в том, что в документах должно быть оговорено, что объект можно использовать только как студенческое общежитие и жить в здании могут только студенты университета.

Как было упомянуто выше, доходность студенческих апартаментов составляет 4–6 %. Если продавец обещает высокую доходность (9–10 % или выше), то, скорее всего, инвестиции будут связаны с дополнительными рисками — непривлекательное местоположение и соответственно низкий спрос, неэффективное управление или изношенность здания. Чтобы обезопасить себя от последнего риска — низкое качество объекта и его устаревание — рекомендуется покупать новые объекты. Лучше всего покупать апартаменты на первичном рынке, так как при покупке вторичного жилья быстро возникают расходы на ремонт, из-за чего снижается доходность.

Где покупать

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании, Германии и Франции. Эти рынки надежны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов (доля последних составляет 10–20 % от общего числа учащихся). Возможности для частных инвесторов на рынках Австрии, Испании и Швейцарии ограничены, так как там такие объекты еще на этапе проектирования скупаются корпоративными инвесторами — компаниями и фондами. Что касается США — самого крупного рынка студенческих апартаментов, то там предложение избыточно, потенциал роста арендных ставок ограничен, и даже местные инвесторы устремляются на европейские рынки в поисках более доходных предложений.

При выборе города нужно обращать внимание на наличие «магнита» — расположенного поблизости популярного вуза, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число частных квартир, а на доходности отрицательно скажется низкий уровень арендных ставок.

Также важна демографическая ситуация — насколько растет и будет расти число студентов в городе. Если число учащихся не меняется или сокращается, но при этом строятся новые общежития и комплексы, то заполняемость будет низкой, апартаменты будут пустовать и инвестиции не принесут прибыли. Например, в Германии число студентов растет почти повсеместно, но есть города, такие как Йена и Грайфсвальд, где число учащихся за пять лет сократилось на 10–11 %.

В Великобритании для инвестиций в студенческие апартаменты перспективны крупные университетские центры с недостаточным предложением жилья, такие как Бристоль, Лондон, Оксфорд и Эдинбург, а также Манчестер. В Германии потенциал есть у городов Баварии (Вюрцбург, Нюрнберг, Пассау), а также Гейдельберг и Франкфурт-на-Майне. Во Франции неплохие возможности для инвестиций есть в городах Экс-ан-Прованс, Лилль, Монпелье, Пессак, Марсель, Страсбург.

Лайфхак для инвесторов — в числе первых узнать, где и когда будет открыт факультет или новый университет, и купить рядом апартаменты.

Например, в конце 2017 года начнется строительство кампуса в Кардиффе, и благодаря проекту местный университет привлечет 2 000 студентов со всего мира. А к 2019 в северном пригороде Парижа откроется крупнейший в Европе кампус факультетов социальных наук, в котором будут работать и учиться преподаватели и студенты из нескольких университетов.

С распространением интернет-технологий все большую популярность будет приобретать дистанционное обучение, однако традиционные формы образования останутся в центре внимания студентов в течение ближайших десятилетий. А значит, и студенческие апартаменты вблизи вузов все так же будут популярными.

Материал подготовлен специально для Forbes
 
Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Последние Аналитические статьи
19.01.2018
Приобретая недвижимость за рубежом, многие иностранцы специально рассчитывают свой...
26.12.2017
Prian.ru рассказывает, как меняются цены на недвижимость в тех странах, которыми вы...
22.12.2017
Германия — локомотив Европы, как по экономическим показателям, так и по росту всех ...
27.10.2017
Инвестиционные программы ВНЖ в Соединенных Штатах, равно как и знаменитая лотерея г...
17.10.2017
То, как будет развиваться городской район, определяет целый ряд факторов. Например,...
03.10.2017
Активы в виде зарубежной недвижимости – это не только престиж, надежность инвестици...
25.09.2017
Чехия — более доступная альтернатива Австрии и Германии: здесь нет территориальных...
11.07.2016
Должны ли собственники квартир платить ежегодный налог на недвижимость. Почему соде...
01.07.2016
Лондон – традиционный хедлайнер списка наиболее привлекательных направлений мира дл...
21.06.2016
Решив приобрести зарубежную недвижимость, покупатели зачастую не могут определиться...