Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10
Мы в сети:
InvestRealty in Facebook
Опрос
Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Болгария
Великобритания
Испания
Италия
Турция
США
Франция
Кипр
ОАЭ
Латинская Америка
Азия и Африка
Швейцария
другое
Проголосовать

Другие опросы
Как купить недвижимость в США
Порядок оформления недвижимости

Процесс приобретения недвижимости, начиная с момента написания offer до подписания Settlement Statement, занимает от одного до нескольких месяцев.
  • Подписание договора с агентом по недвижимости на предоставление агентского сервиса
  • Выбор дома из представленных в листинге, соответствующего требованиям и желаниям
  • Проведение переговоров с агентом продавца об условиях приобретения (offer, counter offer, acceptance), составление Real Estate Purchase contract
  • Открытие Escrow, изучение всех соответствующих документов
  • Проведение Physical Inspection (в течение 7 дней после открытия Escrow). Переговоры с агентом продавца по итогам Physical Inspection
  • Проведение Termite Inspection. Переговоры с агентом продавца по итогам Termite Inspection
  • Получение Preliminary Title Report
  • Получение финансирования (если недвижимость приобретается с помощью кредита)
  • Оформление договора страхования недвижимости
  • Завершение процесса приобретения – оформление settlement statement
Система кредитования:
  • Большинство граждан при покупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита. Первоначальный взнос для нерезидентов обычно составляет 30%.
  • Для получения кредита требуется заявление о предоставлении кредита и наличие открытого счета в американском банке.
  • В качестве залога за кредит принимается уже приобретенная недвижимость в США, застрахованная дорогая яхта, большой участок земли, акции и другие ценные бумаги и т.д.
В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6 - 7% годовых. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, - 30 лет.

Процедура покупки

Приняв предложение покупателя и подписав, с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть договор. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать назад авансы.

Существует два вида авансов. Первый аванс, составляет 1000 долларов, его вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья и в случае обнаружения каких-либо серьезных недостатков отказаться от покупки и забрать первый аванс, либо договориться с продавцом об их устранении или денежной компенсации.
Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к помощи и услугам своих адвокатов.

Затем вносят второй аванс, составляющий 5 -10% от продажной стоимости с учетом первого взноса.

Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему запрашиваемую сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.

После этого все бумаги передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем осуществляют официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации.
Договор

К договору купли-продажи недвижимости предъявляется ряд стандартных требований.
  • Во-первых, он должен содержать все существенные условия, и стороны должны достичь по ним согласия.
  • Необходимо соблюсти письменную форму.
  • В договоре должны быть точно указаны наименования (имена) покупателя и продавца.
  • В договор следует внести подробное описание приобретаемой недвижимости. Чаще всего такое описание берется из свидетельства о праве собственности («титула»), из страхового полиса или предоставляется местной налоговой инспекцией, отвечающей за расчет налога на недвижимость.
  • Существенным элементом договора является момент перехода права собственности, который обычно наступает в день завершения расчетов по договору.
  • Договор должен обязательно упоминать о вознаграждении: согласно англосаксонскому праву, договор имеет силу, если продавец получил что-либо взамен, хотя бы один доллар.
  • В интересах покупателя включение в договор положения о проведении осмотра дома специалистами. Такой осмотр осуществляется за счет покупателя и оберегает его от неприятных «сюрпризов» в будущем. Также оговаривается, за чей счет будет производиться ремонт, если таковой необходим.
Расходы, связанные с покупкой и содержанием недвижимости

При проведении в США сделки по приобретению недвижимости покупателем оплачивается closing cost - обязательные расходы по закрытию сделки и оформлению недвижимости в собственность. Эти расходы обычно составляют 3% - 5% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от месторасположения, самой недвижимости, округа). В closing costs входит оплата в различные государственные инстанции по оформлению собственности, в инспекцию недвижимости, плата за определение юридической чистоты сделки, страховка, комиссионный сбор.

Налогообложение

Налог на недвижимость составляет 1-2% в год (в зависимости от штата). Базой этого налога является так называемое assessed value, значение которого устанавливается правительством. Этот параметр ниже реальной рыночной стоимости недвижимости примерно на 25%.

Платежи по обслуживанию недвижимости (Maintenance fee) включает часто помимо совокупности платежей за жилье также и страховку, платежи за пользование услугами кондоминиума (парковка, бассейн). В них входит страховка, которая возместит все убытки, связанные, в том числе с природными явлениями. Эта статья расходов обычно не превышает 2%.

Итак, приобретая недвижимость в США, надо учитывать, что ежегодные расходы на его содержание составят около 10 %. Но рост стоимости недвижимости составляет в среднем 27% в год, что полностью перекрывает эти расходы. Так же рентабельность можно увеличить, если сдавать объект в аренду.

Проживание и гражданство

Возможность получить гражданство Соединенных Штатов или легальный статус резидента привлекает многих инвесторов. Статус, который дает L-виза, например, позволяет компании временно прислать своего менеджера или руководителя высшего звена (с семьей) на работу в США. В дальнейшем эта категория служащих может обратиться за видом на постоянное жительство или "грин-картой". Альтернативный вариант - получение EB5-визы, дающей возможность инвестору (с семьей) вложить 1 млн. долл. США в новое коммерческое предприятие, предоставляющее рабочие места, десяти американским гражданам.