Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10
Мы в сети:
InvestRealty in Facebook
Опрос
Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Болгария
Великобритания
Испания
Италия
Турция
США
Франция
Кипр
ОАЭ
Латинская Америка
Азия и Африка
Швейцария
другое
Проголосовать

Другие опросы
Статья "Арабский переполох", журнал "Vox Populi" №21(25), 16-31 декабря 2009 г.


05.01.2010

Дубай может справиться с государственным долгом одной компании, однако рынок недвижимости будет восстанавливаться ещё долго.

После ноябрьского объявления отсрочки платежей на полгода и реструктуризации $26 млрд долга государственного фонда Dubai World глобальные рынки впали в панику. Бесспорно, Эмираты взяли на себя непосильную задачу, и теперь за неё будут платить большую цену.

Дубай открыл свой рынок недвижимости иностранным инвесторам в 2003 году, предоставив возможность нерезидентам владеть собственностью, и создал индустрию ипотечного финансирования. Однако слабое регулирование допустило спекуляцию на рынок. С ростом цен на недвижимость и низким депозитом инвесторы быстро покупали и быстро их перекидывали. После появления ограничения на кредитование покупатели начали спасаться бегством, а девелоперы обнаружили увядающий приток капитала. Среди основных тенденций, выявленных компанией, можно назвать – снижение объёмов нового строительства, ускорение темпов завершения строящихся проектов и сокращение объёмов денежных средств на рынке.

Сильнейший удар был по Nakheel, дочерней компании Dubai World, создателя искусственного острова в форме пальмовой ветви в заливе Дубая. По данным Barclays Capital, долг компании составлял $8 млрд и иные обязательства $13 млрд. Общая задолженность Dubai World составляет $59 млрд, задолженность всего эмирата достигает $85 млрд. Многие готовились к дефолту фонда, как 12 декабря генеральный директор Департамента финансов Дубая сообщил о том, что у фонда Dubai World есть активы и прибыль, чтобы выполнить долговые обязательства, а большинство кредиторов фонда продолжают придерживаться долгосрочной схемы. Более того, 14 декабря, в срок истечения погашения очередного тиража облигаций, эмират Абу-Даби предоставил $10 млрд, из них $4,1 млрд - на немедленную выплату денег держателям облигаций Nakheel. Оставшаяся часть выделенных средств пойдёт на выплаты процентов и обслуживание операционной деятельности инвестфонда до конца апреля следующего года. На сообщение из Дубая местная фондовая биржа и индексы других торговых площадок ОАЭ отреагировали ростом.

Тем временем власти эмирата Дубай уже объявили о введении нового закона о банкротстве, он должен будет помочь Dubai World в случае, если руководство конгломерата и кредиторы не смогут прийти к соглашению по оставшимся обязательствам. Пока власти не намерены продавать активы, чтобы расплатиться по долгам, однако фонд сможет это сделать с некоторыми своими зарубежными подразделениями при необходимости.

По результатам проведённого опроса изданием Arabian Business, строительный рынок Дубая никогда не восстановится от кризиса. Такого мнения придерживаются 40% жителей эмирата. 39,6% полагают, что данная отрасль дубайской экономики уже не сможет вернуться к пиковым показателям 2008 года. При этом 15,6% респондентов считают, что сектор строительства будет постепенно восстанавливаться и достигнет докризисных показателей через несколько лет. И всего 5,3% опрошенных уверены, что отрасль достигнет пиковых показателей 2008 года уже в следующем году.
Согласно прогнозу аналитиков банка UBS, цены на жильё в Дубае снизятся ещё на 33%, до 6000 дирхамов ($1633) за 1 кв. м. За первое полугодие текущего года стоимость жилой недвижимости в эмирате упала более чем на 47% по сравнению с прошлым годом. В списке стран с самой высокой валовой доходностью от аренды недвижимости, составленной Global Property Guide, Дубай находится только на 38-м месте.

Многие девелоперские компании сосредоточились на других проектах в Саудовской Аравии и Абу-Даби, которые пострадали от мировой рецессии меньше Дубая. Но теперь, чтобы избежать переизбытка объёмов предложения и падения цен на жильё, с которыми столкнулся Дубай, ограничат строительство в Абу-Даби. В настоящее время нехватка жилья в столице составляет 15–20 тыс. объектов. Их реализация будет постепенной. Совет по градостроительству столицы ОАЭ пояснил, что целью данной политики было не ценовое регулирование или контроль над выдачей жилых объектов, а планирование и изучение предлагаемых проектов на предмет их соответствия генплану развития Абу-Даби. Необходимо отметить, что большинство девелоперских компаний Абу-Даби имеют государственный капитал.

Некоторые риэлторы опасаются, что ограничение строительства может негативно сказаться на росте цен. В текущем году цены на жильё в Абу-Даби упали на 33% относительно пиковых показателей 2008 года.

Ситуацию на рынке недвижимости Дубай комментирует Аида Есмагамбетова (ранее Даулеталина), директор компании Invest Realty: «Цены на недвижимость росли на 30-50% в год. В период глобального кризиса цены доходили до 5000-8000 долларов США за 1 кв.м на жилую недвижимость в престижных районах Дубай Марина и Пальма Джумейра и до 15000–30000 долларов США за 1 кв.м в эксклюзивных проектах от Armani и Versace. Прогноз на следующий год зависит от того, насколько серьёзной окажется новая волна кризиса в Дубае. Если после объявленного дефолта компании Dubai World и Nakheel последуют подобные заявления от других дубайских компаний, т.е. паника на биржевом рынке не прекратится и акции ближневосточных компаний и цены на недвижимость продолжат сильное падение.

Средняя цена за 1 кв. м может опуститься до 1500-1700 долларов США, кроме эксклюзивных проектов, но и они подешевеют на 20-30%. Естественно, реакция покупателей будет однозначной – ожидание, пока цены опустятся до дна и потом сделки купли-продажи возобновятся, но уже не в том объёме, как раньше. Структура покупателей изменится: покупать будут не с инвестиционными целями, а для собственного использования, в качестве курортной недвижимости для отдыха, либо для сдачи в аренду».

Долгосрочные инвесторы, которые приобрели недвижимость больше двух лет назад, ещё «в игре», несмотря на низкие цены, они получат прибыль в любом случае. Больше всего убытки понесли те, кто покупал недвижимость в ипотеку в прошлом году, так как цены были на пиковом уровне вместе со ставками на кредитование.

В настоящее время в ОАЭ реализуются порядка 1845 проектов на сумму $657 млрд по строительству торговых площадей, офисов, жилья, развлекательных комплексов, школ, больниц, отелей и инфраструктуры. Больше всего проектов – 829 – пришлось на секторы строительства коммерческой недвижимости и инфраструктуры общей стоимостью $412 млрд. Совокупная стоимость реализуемых проектов в области жилой недвижимости составляет $312 млрд. Торгово-развлекательная недвижимость потребовала $233 млрд, в сферах образования и здравоохранения реализуется около 700 проектов на общую сумму $57 млрд.

За последние годы местный банковский сектор в среднем вырос на 33%. Объём кредитного портфеля банковского сектора ОАЭ в июне 2009 года достиг $275 млрд (108% от ВВП). Доходы государству обеспечивают платежи и вознаграждения (55% от всех доходов) от регистрации ипотеки и земельного участка, туризма, иммиграции и иные платежи. Это объясняет то, что Дубай уязвим экономическим спадам, в особенности в секторе недвижимости. Поэтому по прогнозам JP Morgan, дефицит бюджета в текущем году, возможно, превысит расчёты правительства и достигнет -3,5% от ВВП.

Арабский кризис, хоть и не в значительной степени, но в любом случае повлияет на казахстанцев. У отечественных банков, которые финансировали покупку недвижимости в Дубай под залог, находящийся на территории Казахстана, может ухудшиться качество ссудного портфеля. Снизят свои расходы и потребители арабской роскоши, сократятся прямые инвестиции в планируемые проекты Астаны и Актау. Возможно, реализация долгосрочных проектов задержится до благоприятных времён Эмират.

Камила Абдрахман

Vox Populi

Версия для печати
Последние Новости компании
29.09.2014
«В какие страны больше всего инвестируют казахстанцы», «Финансовый журнал LS» 17 сентября 2014 г.
27.04.2014
Интервью Аиды Есмагамбетовой директора Invest Realty на тему "Кому по карману жилье в Лондоне" деловому порталу Kapital.kz
18.04.2014
Интернет портал «Odome.kz», опубликовал статью с комментариями Аиды Есмагабетовой
01.04.2014
Журнал «Appartamento» опубликовал статью «Недвижимость с видом на жительство», подготовленную Аидой Есмагамбетовой
01.04.2014
Журнал «Appartamento» опубликовал интервью Аиды Есмагамбетовой директора компании Invest Realty
16.01.2014
Интервью Аиды Есмагамбетовой, Директора Invest Realty, на телеканале Kazakh TV бывший (Caspionet)
30.12.2013
Дорогие друзья,коллектив Invest Realty от всей души поздравляет Вас с наступающим Новым годом!
28.05.2013
25 мая 2013 г. компания Invest Realty выступила спонсором ежегодного конкурса «Мистер и Леди Веллесс-2013», организованного популярным веллнесс-клубом «Luxor»
28.05.2013
Газета «КУРСИВkz» опубликовала статью "Дом в помощь" с комментариями Аиды Есмагамбетовой по рынкам зарубежной недвижимости#
16.05.2013
Портал о недвижимости «kn.kz» опубликовал статью с комментариями Аиды Есмагабетовой «Что влияет на стоимость жилья в Астане и Алматы?»