Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10
Мы в сети:
InvestRealty in Facebook
Опрос
Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Болгария
Великобритания
Испания
Италия
Турция
США
Франция
Кипр
ОАЭ
Латинская Америка
Азия и Африка
Швейцария
другое
Проголосовать

Другие опросы
"Покупатель класса премиум", журнал "OPP Россия" №5 май 2008г.


04.07.2008

Агенты по недвижимости в России и других странах мира, знают как работать с русскими клиентами или имеют представление об их вкусах и запросах. Но с казахским покупателем зарубежной недвижимости знакомы не многие. Насколько они состоятельны, откуда у них деньги, зачем они обзаводятся домами в других странах, где покупают и как?

Политика и экономика

По прогнозам аналитической компании Economist Intelligence Unit, президет страны Нурсултан Назарбаев останется у руля до 2008-2009 года (напомним, что он был выбран президентом Руспублики Казахстан в декабре 1991 года). Однако он может столкнуться с растущим недовольством бизнесменов по поводу слишком медленного продвижения реформ.
Растущая инфляция и проблемы с ликвидностью в банковском секторе станут основными трудностями в политике страны в 2008-09.
Согласно последним данным на 2007 год, рост валового продукта составил 8,5%, что несколько ниже, чем предполагалось ранее. The Economist Intelligence Unit прогнозирует снижение роста ВВП в 2008 году до 7%.
Высокие цены на продукты питания, а также слабая фискальная политика будут оказывать давление на рост потребительских цен и могут подтолкнуть средний показатель инфляции до 17% в 2008 году. Инфляция в 2007 году составила 10,8%. В 2009 году ожидается снижение уровня инфляции.
Объем внешней торговли в 2006 году составил: экспорт - $38 млрд. долларов, импорт - $24 млрд. Россия по сей день является основным торговым партнером Казахстана, и одним из крупнейший источник импорта и ведущий рынок экспорта. Растущая добавленная стоимость - одна из причин, по которой товарам из Казахстана трудно конкурировать на западных рынках. Значит что большая часть казахстанского экспорта составляет сырье, в особенности нефть и металлы.
Основные внешнеполитические партнеры Казахстана - США, ЕС, Россия, Китай, СНГ. Казахстан будет председательствовать в ОБСЕ в 2010 году.

Что влияет на рост спроса?

Спрос на зарубежную недвижимость у казахских покупателей появился вместе с ростом цен на нефть и появлением большого количества свободных денег в экономике, и с ростом благосостояние казахстанцев – в последнюю декаду, после распада СССР и получения независимости.
Одним из серьезных мотивов стал большой рост цен на местную недвижимость, когда многие стали понимать, что дешевле купить квартиру за рубежом, чем у себя дома, и кроме того, это хороший способ вложения свободных средств.
«В Дубае до сих пор возможно приобрести квартиру за $2,000 за кв.метр. Минимальная цена за кв. метр в Алматы составляет $3,500. Хотя разрыв постепенно сокращается», - говорит Роджер Холланд, президент компании Scot Holland / CB Richard Ellis, который активно работает на казахстанском рынке.

Согласно информации, предоставленной агентством ALEM, на 1 апреля 2008 года средняя цена на все виды квартир, не включая новостройки, составляла $2390 за 1 кв. м. На панельные квартиры в домах 40 летней и более давности постройки - $2030 за 1 кв.м. На квартиры и особняки бизнес-класса вторичного рынка постройки 2000-2007 года - $2880 за 1 кв.м. На элитные квартиры и особняки вторичного рынка постройки 2000-2007 года - $3950 за 1 кв.м. Средневзвешенная цена на все типы квартир в новостройках цена составляет $3150 за 1 кв.м.

Именно высокая стоимость жилья в Казахстане в 95% случаев является определяющим фактором в принятии решения о покупке дома за рубежом, считает
Еркен Шерим, генеральный директор ALEM REALTY Ltd и вице-президент Национальной Ассоциации Риэлторов.

«Инвестиционный доход от вложений в недвижимость в Казахстане составлял последние 3-4 года 80-150% от вложенных средств. Сопоставимая доходность имеется только в Дубае», - добавляет он.

Наличие прямых авиасообщений напрямую влияет на принятие решения, как и легкость получения визы в Дубай. Уже более 10 лет три международные авиакомпании совершают в Дубай 2-3 рейса в неделю каждая. К тому же 2-3 казахстанские авиакомпании совершают чартерные рейсы от 2 до 5 раз в неделю.
Это удобно, так как зачастую покупателям приходится ездить целыми семьями. Также влияет на покупки уровень сложности получения виз. В Дубай получить визу очень легко.

По словам Еркена Шерима, на решение о приобретении недвижимости за рубежом также влияют законы страны. Во-первых, для многих это перспектива получения сначала вида на жительства, а затем – гражданства страны. Во-вторых, возможность получения виз на длительные сроки. В-третьи, возможность приобретения недвижимости без открытия компании. И в-четвертых, невысокие единовременные в момент покупки и ежегодные ставки налога на недвижимость.

Не более 1-2% населения могут позволить приобретение жилья зарубежом, считает Аида Есмагамбетова (ранее Даулеталина), директор компании Invest Realty и учредитель Казахстанской Федерации Недвижимости, однако точно подсчитать точную цифру практически невозможно. Но их круг расширяется: благодаря росту экономики за последние 7-8 лет растут и заработки у среднего класса. Покупателей недвижимости за рубежом можно разделить на несколько сегментов, различаемых по источниками дохода.

Во-первых, это состоятельные бизнесмены, президенты и топ-менеджеры компаний, которые у себя дома владеют всевозможными благами. У них есть собственные дома, машины, квартиры. Дом за границей для них не обязательно источник дополнительного дохода (у них уже есть стабильный доход), а показатель статуса.

Вторая категория – это инвесторы, которые работают на местном рынке недвижимости, который, по словам Аиды Есмагамбетовой, стабильно и очень сильно рос в цене. Заработав значительные суммы на покупке и продаже квартир в Казахстане и стремясь сохранить средства от спада на внутреннем рынке недвижимости, они предпочитают инвестировать их в недвижимость за рубежом.

В третью категорию попадают люди, у которых есть личные причины для покупки зарубежной квартиры – переезд на ПМЖ, дети-студенты, которые учатся за рубежом и которым нужно там где-то жить, будущие пенсионеры, которые хотят иметь «запасной аэродром» на старости лет. Такие люди часто продают свои дома, и поскольку цены в Казахстане все еще высокие, этих средств хватает, чтобы приобрести что-нибудь в недорогой стране, говорит Есмагамбетова.

Еркен Шерим так описывает типичного клиента своей компании: «Существуют несколько категорий клиентов. В первую попадают те, кто собирается купить дешевое жилье, например, в Болгарии, для того, чтобы сразу или через 2-5 лет переехать навсегда. Эта категория составляет 8% от общего числа интересующихся покупками зарубежной недвижимости. Во вторую входят лица, заинтересованные в инвестиционных покупках недвижимости от самой дешевой до 600-700 тысяч евро для последующей сдачи ее в аренду или перепродажи (69%). Третью группу составляют крупные инвесторы в недвижимость. Они могут купить сразу 10-15 квартир или несколько вилл. Также они могут интересоваться покупкой небольших отелей, ресторанов, офисных зданий и земельных участков (7%). И последняя категория – это очень состоятельные клиенты, вкладывающие свои деньги в элитную недвижимость высшего класса лично для себя: и для души и для надежного размещения капиталов (16%).

По словам Аиды Есмагамбетовой, казахские клиенты предпочитают покупать недвижимось зарубежом постаринке: «Большинство покупают за наличные. Ипотека интересна как вариант, но практически всегда у клиента есть собственные деньги». Перевести деньги на счет агента недвижимости тоже довольно просто – через банковский перевод.
По словам Еркена Шерима, «ипотечное кредитование населения в Казахстане уже более пяти лет существенно опережает в своем развитии Россию. Если бы не кризис ликвидности, казахстанцы с удовольствием продолжали бы приобретать недвижимость в ипотеку».

Согласно оценкам банка UBS, ипотечное кредитование в Казахстане более развито по сравнению с Россией (соотношение ипотечных кредитов в НВП в Казахстане в 2007 финансовом году составило примерно 5,5% по сравнению с Россией – 2,3%), однако в то же самое время оно отстает от развитых рынков, где это соотношение составляет 60% и выше.
Индустрия недвижимости традиционно является довольно старомодной и консервативной. Поэтому реклама зарубежных объектов лучше всего работает в специализированных изданиях, посвященных недвижимости. Реклама по телевидению и радио не подходит для такого товара, личные рекомендации также эфективны, но с «этим каналом нужно уметь работать», - говорит Аида Есмагамбетова.

Сколько тратят?

Определить среднюю стоимость покупки казахского покупателя за рубежом сложно из-за отсутствия убедительной статистики, считает Аида Есмагамбетова. «Покупают и виллы на Лазурном берегу за десятки миллионов евро и небольшие квартирки в Болгарии за 30-50,000 евро», - говорит она. Роджер Холланд оценивает покупку в сумму от 60 тыс. евро за квартиру в Испании до 30 млн. евро за шикарную виллу на Cap Ferrat на юге Франции. Согласно результатам исследования, проведенного Knight Frank Residential Research, типичный разброс цен на покупку для инвестиций в четвертом квартале 2007 года для покупателей из Казахстана составил от £250 тыс. до £5 млн.
Как правило, решение принимается на семейном совете, и большинство покупателей попадают в категорию – семейные пары среднего возраста (40-50 лет и старше). Растет и число более молодых покупателей, которые успели заработать достаточный капитал. Причиной обратиться в агентство недвижимости – наличие свободных средств, которые нужно куда-то вложить.
Сегодня для покупателей с ограниченными средствами одними из самых популярных направлений являются Болгария, Турция и Дубай. Следующая ступень – Франция, Кипр, Испания, Великобритания (Лондон), Швейцария, Тайланд, Флорида (США) - там цены и недвижимость посолиднее.
Наличие недвижимости в одной из этих стран уже показатель определенного статуса. И возможность отдохнуть летом всей семьей на море. Это могут быть и виллы, и апартаменты, но при одном условии – жилье должно быть расположено именно в курортной зоне.
Казахстанцы любят комфорт и уважительное отношение к себе. Поэтому основной спрос на комфортное жилье с хорошей инфраструктурой. Здесь работает принцип – пусть будет дороже, но лучше – по площади, по качеству, по расположению. Если многие россияне предпочитают купить «дешево и сердито», то казахстанцы готовы переплатить за комфорт и престиж, заключает Есмагамбетова.


Версия для печати
Последние Новости компании
29.09.2014
«В какие страны больше всего инвестируют казахстанцы», «Финансовый журнал LS» 17 сентября 2014 г.
27.04.2014
Интервью Аиды Есмагамбетовой директора Invest Realty на тему "Кому по карману жилье в Лондоне" деловому порталу Kapital.kz
18.04.2014
Интернет портал «Odome.kz», опубликовал статью с комментариями Аиды Есмагабетовой
01.04.2014
Журнал «Appartamento» опубликовал статью «Недвижимость с видом на жительство», подготовленную Аидой Есмагамбетовой
01.04.2014
Журнал «Appartamento» опубликовал интервью Аиды Есмагамбетовой директора компании Invest Realty
16.01.2014
Интервью Аиды Есмагамбетовой, Директора Invest Realty, на телеканале Kazakh TV бывший (Caspionet)
30.12.2013
Дорогие друзья,коллектив Invest Realty от всей души поздравляет Вас с наступающим Новым годом!
28.05.2013
25 мая 2013 г. компания Invest Realty выступила спонсором ежегодного конкурса «Мистер и Леди Веллесс-2013», организованного популярным веллнесс-клубом «Luxor»
28.05.2013
Газета «КУРСИВkz» опубликовала статью "Дом в помощь" с комментариями Аиды Есмагамбетовой по рынкам зарубежной недвижимости#
16.05.2013
Портал о недвижимости «kn.kz» опубликовал статью с комментариями Аиды Есмагабетовой «Что влияет на стоимость жилья в Астане и Алматы?»