Горячая линия:
+7 (727) 317 50 10
Мы в сети:
InvestRealty in Facebook
Опрос
Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Болгария
Великобритания
Испания
Италия
Турция
США
Франция
Кипр
ОАЭ
Латинская Америка
Азия и Африка
Швейцария
другое
Проголосовать

Другие опросы
Интервью Аиды Есмагамбетовой директора компании Invest Realty журналу «Appartamento» № 1(01) март 2014 г.


01.04.2014
Аида Есмагамбетова: «Неважно, в чём завтра будет выражаться цена недвижимости - в баррелях нефти или золотых слитках, но эту ценность можно всегда обратить в наличность или оставить в наследство детям»
 
Приобретение зарубежной недвижимости всё больше превращается в модную тенденцию. «Второй дом» в Европе, ОАЭ или, скажем, Турции в пику своей ценовой «доступности» всё чаще рассматривается казахстанцами как хорошее вложение капитала. Можем ли мы наблюдать в связи с этим рост спроса? В каких странах казахстанцы покупают недвижимость? Об этом  и многом другом мы беседуем с экспертом в этой области, директором агентства недвижимости Invest Realty Аидой Есмагамбетовой.
 
- Аида, на рынке зарубежной недвижимости вы работаете не первый год. Какие страны, по-вашему, пользуются среди казахстанцев наибольшим спросом в плане приобретения жилой и коммерческой недвижимости?
 
- В последнее время наиболее популярны два направления для покупки зарубежной недвижимости: Лондон, Великобритания, и Дубай, ОАЭ. В Лондон многие состоятельные казахстанцы уже давно отправляют детей на учёбу и параллельно приобретают для них жильё. Это также и хороший вариант для инвестирования, так как за время учёбы ребёнка недвижимость в цене вырастает, и её можно затем легко продать или сдать в аренду. Многие приобретают недвижимость с целью инвестирования, для получения дохода от аренды. Для этой цели очень хорошо подходит Дубай - здесь круглогодичный спрос на аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную. Доход от аренды составляет около 6-7% от стоимости недвижимости, и при этом не нужно платить никаких налогов. Прибавьте к этому жаркий климат, тёплые зимы, роскошные пляжи Персидского залива, ультрасовременные новостройки и отличный сервис - неудивительно, почему казахстанцы так любят Дубай.
 
- Наличие «второго дома» за рубежом... Как вы считаете, для казахстанца это способ выгодного инвестирования либо всё же приобретение места, где удобно и комфортно отдыхать?
 
- При покупке зарубежной недвижимости цели бывают разные. Если кого-то интересуют только инвестиции, то он выберет большой город, одну из мировых столиц, где будет высокий доход от аренды, а сам туда никогда ездить не будет. По крайней мере, в своей квартире он останавливаться не будет, т.к. она сдаётся в аренду. Если кто-то хочет иметь недвижимость в курортном месте, где хорошо отдыхать всей семьей, и не хочет постоянно останавливаться в отеле, то он будет рассматривать варианты в странах, где есть море и солнце. Но при этом надо учитывать, что в курортных местах рентный доход высоким не бывает, так как курортный сезон ограничен, это, как правило, 4-5 месяцев в году. При этом если владелец недвижимости в разгар сезона пожелает сам приехать и отдохнуть в своём доме пару недель, то тем самым он «съест» значительную часть своего годового дохода от аренды.  Поэтому нужно в первую очередь определиться, какая цель важнее -  личный отдых или инвестиции, и от этого отталкиваться. Как показывает опыт, совместить два в одном не всегда получается.

- Насколько целесообразна покупка «второго дома» за рубежом в нынешних условиях?
 
- Под нынешними условиями, я так понимаю, вы подразумеваете, что в результате финансового кризиса рынки недвижимости во многих странах «просели» и где-то до сих пор падают в цене?  Да, действительно, во многих странах мира цены упали, и это в принципе на руку инвесторам. Но есть и такие страны, где цены снова идут вверх. Поэтому если кто-то хочет инвестировать в курортную недвижимость, то сейчас есть возможность купить сильно подешевевшую квартиру или виллу в Испании, Греции или на Кипре. К тому же в этих странах в данное время можно получить ВНЖ при покупке недвижимости на определённую цену. Не совсем экономически выгодно сейчас приобретать недвижимость во Франции, так как там повысились налоги и владение «вторым домом»  стало достаточно обременительным, но, тем не менее, всегда есть желающие купить недвижимость в Париже, Ницце или Каннах. Это популярный регион для любителей светских тусовок, и наличие виллы на Лазурном берегу - это показатель статуса и престижа её владельца. Так что всё зависит от целей покупателя недвижимости.
 
- Если говорить о приобретении недвижимости за рубежом как об инвестировании, то есть ли реальная возможность получить прибыль от такого вложения капитала?
 
- Прибыль от вложений в недвижимость получить можно, но нужно помнить, что это достаточно долгосрочное вложение. В случае, если завтра вам срочно понадобится вернуть свои деньги, то это может быть не так легко и просто сделать. Но если вы выбрали недвижимость в таком месте, где цены стабильно растут, например, в Лондоне, в хорошем районе, то в течение 3 лет вы можете сдавать её в аренду и получить 4-5% годовых (т.е. 12-16% за 3 года), плюс рост стоимости самой недвижимости как минимум 5-6% в год (фактический рост цен в Лондоне за 2013 год составил 10-15% в зависимости от района). То есть при продаже через 3 года вы получите общую прибыль от 27 до 34%, и это по самым скромным оценкам.  На более высокую прибыль можно рассчитывать в Дубае или  Стамбуле, но там и риски более высокие. В южных европейских странах, если мы говорим о курортной недвижимости, годовой рост цен или небольшой, или совсем отсутствует, а доход от сдачи в аренду едва покрывает расходы на содержание. При этом не надо забывать о расходах на покупку и затем на ежегодное содержание недвижимости, в Европе эти расходы очень высокие и не оправдывают инвестиций. При этом, конечно, если рассматривать вложения в какой-то бизнес-проект, связанный с недвижимостью, например, гостиницу, ресторан, коммерческие помещения либо виноградники (во Франции это очень популярный и доходный бизнес), то здесь возможна опредёленная прибыль, но и вложения должны в таком случае превышать планку в несколько миллионов евро.
 
- О кризисе на мировом рынке недвижимости - на ваш взгляд, какова сейчас ситуация? Какие рынки успешно восстановились?
 
- Кризис уже в целом закончился, и большинство рынков вполне восстановилось после спада. Как я уже говорила, сейчас на подъёме рынок недвижимости в Лондоне и Дубае.  Из других стран можно отметить Стамбул в Турции, где рынок недвижимости в последнее время активно развивается и привлекает иностранных инвесторов. В США полностью восстановился рынок Майами, Флорида, в основном за счёт российских покупателей. Цены на дома и квартиры в Майами выросли в 2013 году от 7 до 15%. Примечательно, что за последнее время здесь было начато строительство большого количества новых элитных кондоминиумов, один роскошнее другого, и все они раскупаются в самом начале открытия продаж. При этом цены, как правило, переваливают за 1 миллион долларов. 

Впервые после начала кризиса появились признаки восстановления рынка в Испании. Аналитики прогнозируют, что в 2014 году можно ожидать прекращения падения цен и роста количества сделок. По-видимому,  цены в Испании достигли дна, и теперь она может превратиться в одну из «горячих точек» для инвесторов в недвижимость. К тому же в 2013 году был принят закон, позволяющий покупателям недвижимости на сумму от 500 000 евро получить ВНЖ в Испании. Подробнее о том, какие ещё страны предоставляют такую возможность, вы можете узнать в моей статье «Недвижимость с видом на жительство» в этом номере журнала Appartamento.
 
- Что представляет из себя казахстанский покупатель недвижимости за рубежом? На что он больше обращает внимание при покупке недвижимости?
 
- Казахстанцы - желанные покупатели на зарубежных рынках. Все знают, что Казахстан - нефтяное государство, и ожидают, что каждый второй казах - миллионер. Казахстанцы выгодно отличаются от других покупателей недвижимости, например, от россиян, тем, что они выбирают не самые дешёвые варианты по принципу «дешёво и сердито», а недвижимость премиум-класса, на первой береговой линии, с полноценной инфраструктурой и, соответственно, по более высоким ценам. От других покупателей - жителей европейских стран, тех же англичан, которые много лет доминировали на зарубежных рынках недвижимости, наши соотечественники отличаются нелюбовью к кредитам и ипотекам. В основном покупку дома за рубежом казахстанцы стараются оформить без привлечения заёмных средств. Главное для наших покупателей - это чтобы дом или квартира нравились, радовали сердце, чтобы в это место хотелось приезжать снова и снова. Цена может не укладываться в запланированный бюджет, но это, как правило, не проблема.

Ещё один важный момент для казахстанцев при выборе зарубежной недвижимости это престижность и комфорт жилого комплекса или его месторасположения. Если речь идёт о недвижимости в большом городе, то она должна быть только в центре, и ничего, кроме центра. Если это вилла или апартамент на побережье, то обязательно на первой линии с самым лучшим видом на море, а лучше всего с собственным пляжем.

За семь лет работы мы достаточно хорошо изучили вкусы и предпочтения наших соотечественников. Очень часто нам звонят партнёры из разных стран и предлагают взяться за продажу какого-нибудь объекта, который на их рынке считается интересным и перспективным. Например, это старинный дом с многовековой историей в запущенном состоянии, который после реставрации может значительно подняться в цене. При этом он находится где-нибудь в глубинке Франции или Италии. Такой дом - мечта англичанина или немца, но только не казахстанца. Сами понимаете, если он не на первой линии и не отделан по последнему слову техники, то вряд ли найдётся казах, желающий его купить. Так что мы не берёмся за продажу таких объектов.
 
- По каким критериям оценивается инвестиционная привлекательность приобретаемого жилья за границей сейчас?
 
- Инвестиционная привлекательность оценивается всегда по одним и тем же критериям во все времена. Правило первое - это правильно выбранное расположение: «location, location и еще раз location». Второй критерий - это реальная доходность от сдачи в аренду. Для курортной недвижимости этот показатель редко превышает 4-5% годовых, а для недвижимости в больших городах эта цифра может доходить до 7-8% в год. Ну и желательно, чтобы сама недвижимость росла в цене, чтобы через 5-10 лет её можно было продать с прибылью, если возникнет такая необходимость.  В последнее время популярна недвижимость в апарт-отелях, когда можно приобрести отдельный гостиничный номер или квартиру с полной обстановкой и управлением. В таких апарт-отелях владелец недвижимости подписывает договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все заботы по обслуживанию комплекса и сдаче номеров в аренду и выплачивает прибыль владельцу в согласованном размере. В некоторых случаях прибыль фиксируется на несколько лет вперёд. В таком случае можно купить недвижимость с гарантированным доходом - идеальный вариант для инвестора.
 
- Как поступить желающему приобрести недвижимость за рубежом. Обратиться в агентство или заняться этим самостоятельно напрямую?
 
- В первую очередь нужно изучить как можно больше информации про выбранное вами направление или страну.  Здесь вам помогут неисчерпаемые ресурсы Интернета, советы знакомых и друзей, которые уже сталкивались с данным вопросом, посещение специализированных выставок, чтение профессиональных журналов, например, Appartamento. Если этой информации вам будет недостаточно, то можно проконсультироваться с профессионалами - агентствами, которые имеют реальный опыт в заключении сделок с зарубежной недвижимостью. Не так сложно выбрать хороший объект недвижимости, как важно правильно оформить покупку.  При оформлении сделок с зарубежной недвижимостью всегда возникает много вопросов - юридических, налоговых, визовых и так далее. В разных странах - разные процедуры и требования к покупателям и предоставляемым ими документам.  Здесь лучше всего, чтобы вас сопровождал профессионал - или на нашей стороне, или в той стране, где вы покупаете недвижимость.  Ну а самое интересное начинается после окончания сделки - возникают вопросы, о которых никто раньше не задумывался: как обставить мебелью новый дом, как получить визу, чтобы можно было ездить и пользоваться покупкой, как не опоздать с уплатой необходимых налогов, как сдать его в аренду, как сделать ремонт после арендаторов, как попросить управляющую компанию (на иностранном языке), чтобы она установила стиральную машину или что-то ещё… Так что судите сами, нужна ли вам помощь профессионала и готовы ли вы заплатить за нее агентству или нет.
 
- Расскажите о вашем агентстве. Какие услуги предлагает агентство Invest Realty?
 
- Наша компания работает в Казахстане с 2006 года, и мы изначально специализировались на зарубежной недвижимости. Мы предлагаем недвижимость в 25 странах мира, практически по всему миру. В нашем каталоге представлены виллы и таунхаусы на гольф-курортах, апартаменты в горнолыжных комплексах, пляжные курорты на берегу моря или океана, гостиничные номера в апарт-отелях с гарантированным доходом, а также коммерческая недвижимость в крупных городах мира.  Если в нашем каталоге нет объекта, который подходит клиенту, то мы работаем по запросу и подбираем недвижимость мечты для каждого покупателя в соответствии с его требованиями и пожеланиями. Мы оказываем полное сопровождение при покупке и дальнейшем обслуживании зарубежной недвижимости.
 
- Человек обратился к вам с желанием приобрести недвижимость в той или иной стране. Опишите, пожалуйста, пошагово всю процедуру дальнейшего сотрудничества агентства и покупателя вплоть до заселения.
 
- Начинается наше сотрудничество с покупателем с личной встречи в нашем офисе, чашечки ароматного кофе или чая и душевной беседы. Очень часто на встречу посетитель приходит не один, а вместе с супругой/супругом. Если в результате этой беседы покупатель принимает решение воспользоваться нашими услугами, то мы заключаем договор, где оговариваем все условия совместной работы.  Ну и далее начинается процесс, который я уже в подробностях вам рассказала выше.

Хочу заметить, что процесс покупки зарубежной недвижимости - дело небыстрое, и не столько по причине долгих процедур оформления, а в основном потому, что человеку нужно время, чтобы решиться на этот шаг. Вопрос - покупать или не покупать - решается на семейном совете, покупатели взвешивают все за и против, и может пройти несколько месяцев или даже лет, прежде чем решение будет окончательно принято.
 
Поэтому сроки покупки мы хотя и оговариваем в договоре, но зависят они не от нас. Ну а когда недвижимость выбрана и решение о покупке принято, то мы принимаемся за работу, что называется, засучив рукава.  Разные часовые пояса и языки - это наша проблема. Мы ведём переговоры со всеми сторонами, координируем процесс заключения договора, контролируем каждую деталь, проверяем каждый документ и держим покупателя в курсе каждого нашего шага.  Я считаю, что внимание к деталям - самая сильная сторона нашей компании. С нами каждый покупатель зарубежной недвижимости может быть совершенно спокоен. Мы уже имели различный опыт, и успешный и негативный, и точно знаем, на что нужно обращать внимание при такой серьёзной покупке, как недвижимость. Как я всегда говорю, зарубежная недвижимость - это не шуба и не бриллианты, её не повесишь в шкаф и не положишь на полочку. За ней нужен постоянный уход, контроль и обслуживание. И, как и всё на свете, она может износиться, мебель поломаться, доллар или евро могут обесцениться, но квадратные метры в правильном месте с правильной инфраструктурой будут в цене всегда. Неважно, в чём завтра будет выражаться их цена - в баррелях нефти или золотых слитках, но эту ценность можно всегда обратить в наличность или оставить в наследство детям. Желаю всем удачных покупок!

Версия для печати
Последние Новости компании
29.09.2014
«В какие страны больше всего инвестируют казахстанцы», «Финансовый журнал LS» 17 сентября 2014 г.
27.04.2014
Интервью Аиды Есмагамбетовой директора Invest Realty на тему "Кому по карману жилье в Лондоне" деловому порталу Kapital.kz
18.04.2014
Интернет портал «Odome.kz», опубликовал статью с комментариями Аиды Есмагабетовой
01.04.2014
Журнал «Appartamento» опубликовал статью «Недвижимость с видом на жительство», подготовленную Аидой Есмагамбетовой
01.04.2014
Журнал «Appartamento» опубликовал интервью Аиды Есмагамбетовой директора компании Invest Realty
16.01.2014
Интервью Аиды Есмагамбетовой, Директора Invest Realty, на телеканале Kazakh TV бывший (Caspionet)
30.12.2013
Дорогие друзья,коллектив Invest Realty от всей души поздравляет Вас с наступающим Новым годом!
28.05.2013
25 мая 2013 г. компания Invest Realty выступила спонсором ежегодного конкурса «Мистер и Леди Веллесс-2013», организованного популярным веллнесс-клубом «Luxor»
28.05.2013
Газета «КУРСИВkz» опубликовала статью "Дом в помощь" с комментариями Аиды Есмагамбетовой по рынкам зарубежной недвижимости#
16.05.2013
Портал о недвижимости «kn.kz» опубликовал статью с комментариями Аиды Есмагабетовой «Что влияет на стоимость жилья в Астане и Алматы?»